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Garanties, caution, garant pour crédit : comment faire ?

Il existe plusieurs sortes de garanties, du CDI à l’hypothèque, en passant par les assurances. Faisons le point sur les garanties pour un crédit.

Les parents sont les premiers garants de leurs enfants.
Les parents sont les premiers garants de leurs enfants.

Quand on fait un crédit, que ce soit auprès d’une banque ou auprès d’un particulier, le prêteur veut être sûr qu’il récupérera son argent. Il existe deux façons de présenter des garanties à notre prêteur d’argent. La première : avoir un « garant », une personne prête à payer à la place du débiteur s’il ne peut plus payer. La deuxième solution : apporter une « garantie », une somme d’argent ou un bien qui permettra au créancier de se rembourser si on ne peut plus faire face à ses dettes.

Les garanties données au prêteur, la banque, permettent donc de faciliter l’obtention d’un crédit. Tout le monde connait l’expression « on ne prête qu’aux riches » mais on peut trouver des moyens pour ne plus avoir de crédit refusé, même si au départ, on n’a pas de garanties à donner

Garanties et cautions pour faire un crédit

Garanties pour faire un crédit

Autant les aides au logement sont nombreuses, autant les aides au crédit sont rares. On peut le comprendre, pour beaucoup, l’achat d’une voiture n’est pas aussi fondamental que de pouvoir louer une maison. Les banques, qui prêtent de l’argent, ont d’autres exigences en matières de crédit que les bailleurs, les personnes qui louent un appartement.

La principale garantie pour une banque reste le niveau de revenus de l’emprunteur. La règle d’or ne change pas, on le répète : le demandeur de crédit doit avoir des revenus trois fois plus importants que la somme de tous ses crédits en cours. Il faut en outre qu’il justifie d’un emploi stable, avec un CDI. Au-delà des revenus, les banques exigent encore d’autres garanties, pour s’assurer qu’elles récupèrent leur argent coûte que coûte.

Dans le cas d’un crédit immobilier, trois garanties sont principalement utilisées en France : l’hypothèque, la caution bancaire et le privilège du prêteur de deniers.

L’hypothèque

C’est la garantie la plus connue, utilisée principalement pour les biens achetés à crédit qui ne dévalorisent pas ou très peu dans le temps. L’hypothèque s’applique donc au crédit immobilier : si on ne peut plus payer notre crédit, la banque peut saisir la maison achetée. Nous avions déjà abordé le sujet dans notre article sur le rachat de crédit hypothécaire. L’hypothèque peut servir à garantir le crédit immobilier, mais également d’autres types de crédit et d’engagements financiers.

L’hypothèque est assez coûteuse à mettre en place, surtout si on achète dans le neuf, sans prêt « aidé » (prêt à taux zéro, PEL…). Pour un emprunt de 100 000 euros, l’hypothèque peut coûter plus de 1500 euros. Il n’est pas à mon sens judicieux de faire une hypothèque lorsqu’on a un gros apport, et que la valeur du bien immobilier est très supérieure à la valeur de l’emprunt : mieux vaut qu’on nous saisisse autre chose que notre maison (voiture, meubles…).

Crédit logement et caution bancaire

Crédit Logement - logo Pour ceux qui ne veulent pas faire d’hypothèque, il existe une garantie de prêt immobilier, proposée en alternative par les banques, connue sous le nom de « crédit logement ». Cette forme de garantie a dépassé l’hypothèque, et est désormais la garantie la plus utilisée en France pour un crédit immo. C’est une caution bancaire que l’on souscrit au moment de l’emprunt, « crédit logement » étant le nom de l’entreprise qui fournit ce service à la plupart des banques.



Ce service est moins cher que l’hypothèque, moins bureaucratique. La société de cautionnement rembourse l’emprunt à la place du débiteur en cas de défaillance de celui-ci puis se retournera contre lui pour récupérer son argent. On comprend bien que même si le bien immobilier n’est pas hypothéqué, si l’emprunteur n’a rien d’autre pour rembourser la société de cautionnement, c’est sa maison qui sera saisie. On en revient au point de départ. Mais il ne faut pas oublier : ce service est globalement un peu moins cher que l’hypothèque si on achète un logement neuf, sans prêt aidé.

En ce qui concerne le coût de cette caution bancaire : elle est payée au début de l’emprunt, et correspond en moyenne à 1,5% du montant de l’emprunt. Ce tarif est composé de la commission de caution, et de la participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG).

A la fin du prêt, le client peut récupérer une partie de l’argent utilisé pour le FMG. C’est ce Fonds qui permet à la société de cautionnement de rembourser les emprunts bancaires en cas de défaillance des emprunteurs.

En clair, et en chiffres arrondis : pour un emprunt de 100 000 euros, on paye 1500 euros à Crédit Logement. A la fin du prêt, on peut récupérer environ la moitié de cet argent, 750 euros.

Privilège du prêteur de deniers

La moins connue des trois garanties de crédit immobilier, et pourtant, peut-être la plus pertinente pour la majorité des emprunts réalisés en France. Cette garantie permet au prêteur d’être prioritaire dans les remboursements effectués si jamais le bien immobilier a été saisi et vendu.

En clair, si, à cause des dettes, il a fallu vendre l’appartement acheté à crédit de l’emprunteur, grâce au privilège du prêteur de deniers, la banque qui a prêté l’argent sera remboursée en premier.

Cette garantie n’est valable que si on achète un bien immobilier ancien, déjà construit, ce qui correspond à presque tout ce qui se vend à Paris, par exemple. Elle se rapproche de l’hypothèque, devant être publiée au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), mais est beaucoup moins chère : moitié prix.

Le problème, c’est qu’on ne peut pas utiliser le privilège du prêteur de deniers pour garantir autre chose, comme un crédit pour les travaux par exemple. Mais dans ce cas, il est tout à fait possible de mélanger une hypothèque sur une partie de la valeur du bien immobilier, et le restant en privilège du prêteur de deniers. Prenons un exemple :

J’ai besoin de 80 000 euros pour acheter la maison, 20 000 euros pour la réparer. Il me faut donc un emprunt de 100 000 euros. Je fais un privilège du prêteur de denier sur 80% de l’emprunt et une hypothèque sur 20%.

Pour savoir quel est la garantie la plus adaptée à sa situation, je vous invite à visiter la calculette de l’ANIL, une page de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement, où nous pouvons calculer le coût d’une garantie hypothécaire, puis de comparer avec les résultats obtenus avec la calculette de Crédit Logement.

Assurance du crédit immobilier et l’assurance-emprunteur

Assurance emprunteur

Pour des crédits à remboursements très longs comme peut l’être un crédit immobilier, les banques exigent de l’emprunteur qu’il prenne une assurance. Cette assurance sert à principalement  à couvrir un éventuel décès ou invalidité, une maladie et la perte d’emploi. Selon la Loi, elle n’est pas obligatoire, mais la banque peut refuser le crédit si l’emprunteur ne veut pas prendre d’assurance.

Traditionnellement, les banques proposent une assurance, mais rien n’oblige l’emprunteur de prendre l’assurance de la banque. Il peut parfaitement aller voir une autre banque, ou une compagnie d’assurances pour assurer son crédit immobilier. Mais encore une fois, ce n’est pas forcément un bon indicateur pour obtenir un crédit immo !

Comme toujours, une assurance est soumise à conditions, on sait bien qu’une personne malade aura plus de mal à obtenir une assurance à un tarif raisonnable, voire même à obtenir une assurance tout court. Pour ces personnes, il existe la convention AERAS, permettant aux personnes avec un « risque aggravé de santé » d’obtenir une assurance.

L’assurance du crédit immobilier reste assez chère, avec des taux d’environ 0,4% en 2014, mais reste nécessaire : si par exemple on fait un emprunt à deux (mari et femme par exemple), et que le mari venait à mourir pendant la durée de remboursement, la femme sera très contente d’être assurée ! L’assurance est modulable : on peut décider qui des deux emprunteurs sera le plus assuré. Par exemple, le mari peut être assuré sur 70% et la femme sur 30%. Si le mari meurt, il n’aura plus que 30% à payer. On peut très bien envisager un 100% pour le mari et 0% pour la femme au foyer. Si le mari meurt, la femme n’aura plus rien à payer, l’assurance remboursant 100% du prêt. Si c’est la femme qui meurt, le mari devra toujours rembourser l’emprunt à l’identique.

Il existe également des assurances pour les crédits à la consommation classiques. Si on prend en exemple les offres de Cetelem ou de Cofidis pour un crédit auto, il faudra débourser entre 30 et 40 euros par mois pendant la durée de l’emprunt pour être assuré.

Garant pour crédit

De la même façon que l’on peut se porter garant pour payer les loyers à la place du locataire, on peut se porter garant pour payer les mensualités d’un crédit. C’est souvent le cas avec les enfants de parents fortunés, qui peuvent présenter cette garantie en plus au moment de faire un emprunt.

Il faut faire très attention lorsque l’on décide d’être « caution solidaire » sur un emprunt, surtout sur le long terme comme un prêt immobilier : le garant devra payer jusqu’à la fin les mensualités de crédit si l’emprunteur ne peut plus le faire. Si l’emprunteur dépose un dossier de surendettement, cela ne changera rien au fait que le garant devra toujours payer. Et cerise sur le gâteau, il paye, mais ne sera pas propriétaire du bien immobilier, il n’aura aucun droit.



En un mot comme en cent : il faut vraiment bien réfléchir avant de se porter caution solidaire, ou même caution simple d’un crédit immobilier. Même si ce sont nos enfants. Notre article sur les « dettes de l’ex » est emblématique : un concubin qui se porte garant de sa compagne (ou compagnon) devra toujours payer le crédit, même après leur séparation.

Caution solidaire et garant en crédit

La « caution solidaire » (ou « garant ») est la personne qui payera une dette à la place de l’emprunteur. Si la personne qui a fait un crédit ne paye pas ses mensualités, la banque pourra demander son argent directement au garant. Le garant est donc responsable de l’emprunt, comme un co-emprunteur.

La « caution simple » est moins protectrice des créanciers. Ce n’est qu’une fois après avoir utilisé tous les recours possibles pour récupérer l’argent auprès du débiteur que le créancier pourra se retourner contre le garant. La caution solidaire, on voit bien pourquoi, est largement préférée par les créanciers au moment de garantir un crédit.

Dans notre article sur les garanties pour louer, nous avions vu à quel point il pouvait être difficile d’apporter tout ce qu’il fallait aux propriétaires pour pouvoir enfin louer son appartement. En crédit, rien de tout cela, on demandera surtout d’avoir des revenus suffisants, de trois fois supérieurs aux mensualités des crédits à payer, et un CDI.

Le garant, la caution solidaire en crédit est quelque chose d’assez peu commun, mais toujours possible de faire, si les garants sont eux-mêmes en conditions d’avoir un crédit : inutile de penser à sa maman de 90 ans pour garantir un prêt !

Le gage immobilier ou antichrèse

Il est possible, pour garantir une dette, de faire un « gage immobilier », autrefois connu sous le nom d’antichrèse. Le créancier peut alors utiliser le bien immobilier mis en gage, jusqu’à ce que la dette soit remboursée.

En clair : il peut louer l’appartement et utiliser l’argent de la location pour se rembourser.

Pour réaliser un gage immobilier, il faut rédiger un acte notarié, que l’on publiera au service de publicité foncière.

Le prêt sur gage

Nous venons de voir les garanties pour un crédit immobilier, de grosses sommes d’argent. Mais pour de plus petits montants, le prêt sur gage est sans doute une des meilleures solutions. Pour rappel, on demande un emprunt, et on donne en échange un bien « meuble corporel » qui couvre la valeur de l’emprunt. Ce bien doit donc avoir une réalité physique : un objet par exemple. Si on ne rembourse pas ce crédit, le créancier garde pour se rembourser le bien en question. Si on le rembourse, on récupère notre bien de valeur. On gage ainsi les bijoux de famille, une œuvre d’art, meubles de valeur… La principale institution acceptant les prêts sur gage est le Crédit Municipal de Paris, anciennement « Mont de Piété ».

Le nantissement

Pour garantir un crédit, une dette, il est également possible de passer par le nantissement. Comme le gage, on donne un bien en garantie, mais il s’agit ici d’un bien « meuble incorporel », il n’a donc pas de réalité physique : on parle par exemple d’un contrat d’assurance-vie, de parts sociales (actions d’une société), de fonds de commerce, etc.

Souvent, on entend parler de « nantissement »  dans un crédit auto, où la voiture achetée est le bien mis en « nantissement ». C’est un abus de langage, il s’agit ici d’un gage.

Conclusion

Avis rédigé par eKonomia
Les différentes façons de garantir un crédit : hypothèque, assurances, caution...

Pour faire un crédit, il faudra toujours présenter des garanties aux institutions financières. Nous pouvons présenter un CDI par exemple, avec des revenus suffisants pour payer le crédit et avoir un reste à vivre digne de ce nom. Mais on peut également, sur de gros emprunts, devoir compléter cette garantie par des assurances et une hypothèque. Tout ceci est relativement simple, les critères d’attribution d’un crédit restent beaucoup plus objectifs que ceux d’une location, souvent arbitraires et éprouvants.

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  1. DELON Marie dit :

    bonjour,
    mes parents m’ont fait don de leur maison il y a 10 ans. Mon papa est décédé en 2015, ma maman ayant un alzheimer est en EHPAD depuis.
    Je vends cette maison à mon fils (la nue propriété), ma mère est usufruitière.
    Les banques feraient bien des crédits à mon fils, mais comme il ne peuvent pas hypothéquer la maison ça bloque.
    Avec mon mari nous sommes propriétaires d notre maison (crédit fini); nous nous sommes proposés de nous porter garant: « pas possible car moi je vends à mon fils ».
    Le notaire a parlé d’organismes cautionnaires qui peuvent se porter garant, service payant bien sur. Les banques nous disent que ou ça n’existe pas ou qu’ils ne peuvent pas.
    Comment faire pour la garanti svp?
    Merci de votre aide

  2. delavaquerie dit :

    j’ai actuellement un pret sur un appartement qui m’appartient, avec un garant qui est mon concubin je suis à la retraite ainsi que mon concubin si je décède, que devient le garant continu t il de payer

  3. krystal dit :

    J’ai 3 enfants et un petit salaire, je voulais mettre mon petit appart de 50m2 en hypothèque pour le louer et racheter plus grand… Même s’il est estimé à 140000€ et que je peux en tirer 800€ de loyer par mois, personne ne veux me faire le prêt… J’ai vu une maison à 107000€ et j’arrive pas à l’acheter… Quant à. Vendre pour racheter, personne ne veux me faire un prêt relais non plus… Je dors dans le salon depuis 3 ans, je n’ai plus aucune intimité avec mon conjoint, le canapé m’a cassé le dos… Et les enfants grandissent… Je suis dans la merde.

  4. vial dit :

    bonjour
    je doit faire un prêt de 115 000€ par racheter la part de mon ex conjoint sur notre maison qui as une valeur de 215 000€ ..j’ais un petit salaire
    j’ai 10 000€ d’economie
    personne ne veut me preter pourtant j ai quand meme un bien la maison.. qui peu m aider a y voir clair et ou m adresser merci


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