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Rachat de crédit hypothécaire

Les propriétaires d’un bien immobilier ont accès au rachat de crédit hypothécaire. Comment ce crédit peut financer de nouveaux projets ou venir en aide aux personnes qui ont trop de dettes ?

Habitations, logements hypothéqués?
Faire un rachat de crédit en hypothéquant sa maison, c'est possible.

Avant d’en arriver au dépôt d’un dossier de surendettement, il existe une solution depuis 2006 pour les propriétaires de leur logement qui se retrouvent en situation de surendettement : le rachat de crédit hypothécaire.

Les propriétaires étaient jusqu’à maintenant pratiquement tout le temps exclus par les commissions de surendettement : il leur était impossible d’accéder à une procédure de redressement, que permet un dossier de surendettement déposé à la Banque de France. La réforme du crédit vient changer la donne, avec la prise en compte de la part des commissions des propriétaires de logement. Jusqu’alors, il était considéré qu’un propriétaire n’avait qu’à vendre son bien immobilier, sa maison, pour rembourser ses dettes. On inscrit ainsi le logement comme étant un bien fondamental pour toute personne.

Besoin d’argent : financer un projet ou payer ses crédit

> Le manque d’argent : le problème de presque tout le monde ! Ce besoin est encore plus pressant lorsque l’on est presque en surendettement, où il faut bien rembourser ses dettes, sous peine d’être saisi par les huissiers. Les propriétaires de leur logement ont pourtant une solution de financement, en mettant en garantie leur bien immobilier : une hypothèque. Cette possibilité  d’hypothèque leur donne une marge de manœuvre bien plus grande qu’un locataire.

Hypothèque

L’hypothèque n’est donc rien de moins qu’une garantie que l’on donne à la personne qui prête de l’argent. Si on ne rembourse pas notre dette, le prêteur a le droit tout simplement de vendre notre bien hypothéqué pour récupérer son argent. Les hypothèques donnent une grande confiance à la Banque, à l’organisme prêteur, qui prête plus volontiers plus d’argent, à un taux d’intérêt moindre. On ne le redira jamais assez souvent, on prête plus facilement aux riches ! Il est ainsi possible de renégocier des emprunts immobiliers à un taux d’intérêt moindre si on met son bien en hypothèque.

Hypothéquer son logement

Hypothéquer son logement

Si on veut éviter de se faire saisir sa maison en cas de non remboursement de ses dettes, on ne fait pas d’hypothèque sur sa maison. Mais mettons nous à la place une seconde du prêteur : pour lui, si vous n’avez pas assez confiance dans le futur, que vous avez un doute sur votre capacité à rembourser votre emprunt, comment peut-il vous prêter de l’argent en toute confiance ?

Le crédit hypothécaire est donc un prêt d’argent assorti d’une hypothèque. Afin d’établir une hypothèque, il faut faire un acte notarié, passer par un notaire donc, et faire une inscription au bureau des hypothèques. Cette opération est chère, ce qui réserve l’hypothèque aux prêts de grandes sommes d’argent : nous parlons habituellement d’achats immobiliers.

J’ai commencé l’article en parlant de la nouvelle prise en compte de la part des commissions de surendettement des propriétaires, qui ne peuvent donc plus en être exclus, car le logement ne peut  plus être considéré comme étant un bien saisissable comme un autre. Le logement est un droit fondamental, et il est, en France, très difficile de déloger quelqu’un, même si il ne rembourse pas ses crédits : raison de plus d’avoir moins peur du crédit hypothécaire.

Faire un rachat de crédit hypothécaire

Le rachat de crédit consiste à regrouper ses dettes chez un établissement financier. L’organisme financier va rembourser toutes vos dettes à votre place. Désormais, c’est donc à la banque, à l’institution financière de votre choix, que vous allez devoir rembourser vos emprunts.

Il existe deux sortes de rachat de crédits : le rachat de crédit à la consommation, où seules les dettes des crédits à la consommation sont prises en compte, et le rachat de crédit immobilier, incluant un prêt immobilier. Si le rachat de crédit immobilier est garanti par une hypothèque, nous parlons alors de rachat de crédit hypothécaire, le sujet de cet article.

Le rachat de crédit hypothécaire intervient donc lorsque on ne peut plus renégocier ses crédits en cours, en demandant une rallonge de durée de remboursement à sa banque, et qu’on a besoin d’argent, soit pour financer un projet spécifique (la réparation du toit de la maison ou l’achat d’un nouvel appartement en plus de celui dont on est déjà propriétaire…), soit pour alléger ses mensualités, en payant moins chaque mois (en échange d’une durée de remboursement plus longue).

Lorsque les banques ne veulent plus renégocier un crédit, parce que vous ne leur donnez pas confiance sur la durée, donner un bien immobilier (sa maison, son appartement) en garantie est souvent la seule solution. Il devient alors beaucoup plus simple d’avoir l’argent dont nous avons besoin, et même d’avoir des taux d’intérêts inférieurs. Le rachat de crédit hypothécaire permet ainsi de rendre liquide une partie de son patrimoine lorsque vous en avez besoin. Ce type de crédit est très répandu aux Etats-Unis, mais je vous rassure, en France nos banquiers font un peu plus attention que les américains au moment d’octroyer un prêt, pas de risque de subprimes !

Solutions de crédit

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La mise en place d’un rachat de crédit hypothécaire demande une attention particulière, que vous ne trouverez pas forcément dans une banque traditionnelle. Il est important de faire un tour des banques et des institutions financières avant de se lancer dans un rachat de crédit hypothécaire, pour comparer les différentes propositions que l’on vous fera. Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez envisager de passer par un courtier en crédit hypothécaire.

Le courtier s’informe de votre situation financière, défini avec vous vos objectifs et ambitions, et ira négocier avec les différentes banques la proposition la plus avantageuse pour vous. Sa rémunération, c’est la commission que la banque lui donnera en tant qu’apporteur d’affaires. Passer par un courtier vaut très souvent le coup, au vu des gains que vous pouvez obtenir sur ce genre de gros prêt d’argent, et la tranquillité de passer par un expert. Personnellement, je ne suis pas versé dans l’art absolu de la négociation bancaire, alors pourquoi ne pas passer par un courtier ?

Comment se passe un rachat de crédit hypothécaire ?

Tout d’abord, votre bien immobilier que vous mettez en hypothèque sera expertisé, afin d’en établir la valeur, et déterminer l’argent que vous pourrez emprunter. Avec Cetelem par exemple, la quotité est de 70% : c’est le pourcentage de la valeur du bien qui sert de garantie, et qui correspond ainsi au montant maximum qu’il est possible d’emprunter.

Exemple : vous avez une maison qui a été évaluée à 100000 euros. Vous pouvez donc emprunter 70% de la valeur de votre maison, 70000 euros. La quotité varie de 50 à 100%, suivant les établissements de crédit.

Le rachat de crédit hypothécaire est plus facilement accordé si on s’en sert pour investir à nouveau dans un projet immobilier : en empruntant les 70000 euros que ma maison d’une valeur de 100000 euros me permet, je peux acheter un autre appartement (que je pourrais louer par exemple, pour rembourser l’emprunt). Un exemple de la facilité accordée par Cetelem si on veut faire un rachat de crédit hypothécaire pour investir dans l’immobilier : la durée de remboursement peut aller jusqu’à 40 ans !

En revanche, pour le rachat de crédit hypothécaire pour des projets non immobiliers, la durée de remboursement ne va pas au-delà de 20 ans : acheter une voiture, investir dans des actions d’une entreprise, faire un voyage ou équiper sa maison, par exemple…

Il est tout à fait possible de mettre en hypothèque un bien immobilier pour lequel vous avez un crédit immobilier en cours : Cetelem (oui, c’est ma principale référence, mais il y en a d’autres !) reprend le crédit immobilier en cours, en le rachetant à votre établissement de crédit originel : vous n’avez plus qu’un seul crédit à gérer.

Si vous voulez vendre votre bien immobilier, servant de garantie à votre rachat de crédit hypothécaire, vous devez solder votre crédit, grâce à l’argent de la vente. L’hypothèque est levée à ce moment là, ou, si vous le désirez, vous pouvez transférer l’hypothèque vers un autre bien immobilier, par exemple la nouvelle maison que vous achetez.

Où faire un rachat de crédit hypothécaire?

Plusieurs institutions financières proposent des rachats de crédit hypothécaires, dont Cetelem, leader du crédit à  la consommation en France, filiale de BNP Paribas. De par ses spécificités, le rachat de crédit hypothécaire demande des professionnels formés, connaisseurs de ce type de crédit, c’est pourquoi on ne trouve pas forcément ce type de crédit dans l’agence bancaire du quartier.



Le rachat de crédit hypothécaire doit être réservé, à mon avis, à seulement deux cas de figure : débloquer de l’argent pour investir dans un nouveau projet immobilier, ou pour éviter le surendettement. Ces deux situations sont diamétralement opposées pour le banquier, l’organisme prêteur. Dans un cas, le rachat de crédit hypothécaire va servir à investir, le demandeur de rachat n’a pas de difficulté économiques particulières, il n’aura pas de difficulté à obtenir son nouveau crédit. Par contre, dans le deuxième cas, c’est le désespoir qui agit. Le rachat de crédit hypothécaire intervient ici pour alléger les mensualités qu’on n’arrive plus à payer.

Dans un cas, si vous n’arrivez pas à payer le rachat de crédit hypothécaire, la vente du nouveau bien immobilier permettra de rembourser le rachat de crédit hypothécaire. Dans l’autre cas, si vous n’arrivez plus à rembourser votre emprunt, c’est votre logement hypothéqué qui servira à rembourser. Vous vous retrouvez à la rue !

Enfin, ce n’est pas si simple que ça, on l’a vu, les commissions de surendettement prennent désormais en compte les propriétaires de leur logements. On a compris, le logement est un bien essentiel duquel on ne peut pas être expulsé n’importe comment.

Le principal danger au final, c’est une possible baisse de la valeur de votre bien immobilier. Votre maison, même en la vendant, ne suffirait plus à rembourser l’ensemble de vos dettes.

Conclusion

Avis rédigé par eKonomia

Le rachat de crédit hypothécaire est ce qu'on appelle la dernière chance avant un dossier de surendettement. En mettant en gage son logement, on peut regrouper ses crédits et obtenir des conditions plus avantageuses de remboursement. Ainsi, ce type de crédit permet de débloquer des situations qui autrement n’auraient pas eu de solutions.

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  1. Autel dit :

    Bonjour .Mon neveu ayant 1 grosse dette envers moi ne veut pas et ne peux pas me payer il possede 1 maison et quelques terrains,dans 1 endroit pas tres peuple,puis je l obliger a faire hypothequer ce bien ,sachant qu il a 2 heritiers derriere lui qui ne sont pas au courant,et qui doivent logiquement heriter de ce bien,c est urgent que faire Merci

  2. Axell dit :

    Bonjour Est il possible de renégocier les taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire en rachetant ce prêt et en gagnant sur les années? Merci pour votre réponse

  3. lelion dit :

    bonjour voila j ai mon credit maison qui fini mars 2016 apres est ce que c est vrai qu a la fin de mon credit on va me restituer mes frais d hypotheque que j avais payer au debut de mon credit en 2002 merci de votre reponse si on doit me rembourser comment ca marche?

  4. sam dit :

    Bonjour,
    je viens d acheter un appartement depuis 3 semaines et je viens d avoir une decision de justice dans le cadre du e usurpation d’identité qui m oblige a rembourser plus de 35 000€ l’appartement est estimé a 220.000€ puis je espéré obtenir une hypothèque rapidement?

    Merci de la réponse

  5. HERIN Alphonse dit :

    C’est trop beau pour être vrai. Je suis persuadé que ce que je viens de lire ne se réalise pas.

    Ce n’est que de la poudre aux yeux. Les conditions pour concrétiser un emprunt sont beaucoup plus
    draconiennes. En effet, lorsque l’épouse possède un appartement, vous demanderez à celle-ci de mettre
    son bien en Hypothèque.

    Alors que je suis capable d’emprunter tout seul, sans toucher au patrimoine de mon épouse.

    Qu’on se le dise ?

  6. thiebot gilbert dit :

    bonjour
    je viens de voir un article sur le prêt immobilier ;et suite à cela voudrait vous poser des questions ; en Nov 2012 nous avons changé volets battants renouvelés en p.v.c ,mis des volets roulants électriques,changées toutes les fenêtres et portes fenêtres ,portes d’entrée tout en p.v.c , ensuite porte de garage aluminium électrique ;portail aluminium solaire ,le montant de la facture assez élévée;le courtier nous a proposé un crédit GEO-BANCK en rachetant en plus les crédits en cours ;suite à cela nous avons souscrit a une assurance Metlife , ma conjointe a été pris en compte mais pas moi pour cause de problèmes de santé depuis 2005,(polypes sur la vessie opérée suivi de 6séances d’instillation ,survient après un diabète de type2 suivi par un diabétologue; problèmes de foie et enfin énorme hernie ombilicale qu’ils ne veulent pas opérés cause diabète; à ce jour il est suivi pour tous ces problèmes et tout va bien .Alors je ne comprends pas ces refus car il existe bien des assurances avec des conventions spécifiques pour les personnes à risque telle que AERAS, METLIFE .Que faire , et où m’adresser je ne sais plus;pouvez vous me conseiller; j’attends de vos nouvelles
    Je vous en remercie à l’avance
    Mr THIEBOT

  7. baechler dit :

    bonjour j’aimerais un renseignement quand on ah des sousis d’argent trop de credit ainsi immobilier et on peux plus payer eceque pour sauver son credit immobilier on peu faire comment qd l’on doit 4000euros de retard sur le credit immobilier aider moi merci.

  8. vincette dit :

    je voudrais vendre ma maison. Elle est hypothéqué depuis le mois de juin 2007 par une banque de rachat de crédit.
    elle a été bâtit en 2002. j’aimerais savoir combien va me coûter la lever typothèque totale. sachant que le montant du prêt est de 85000.et l’estimation de la maison est de 197000 euros merci de me donner une réponse rapide

  9. moonlamontagne dit :

    Bonjour, suite à un incident bancaire, rejet d’une mensualité de rachat de crédit hypothécaire, j’ai jeter un coup d’oeil sur les mensualités à payer pendant 22 ans, quand nous avions signer l’accord chez le notaire, nous avions vu un taux d’intérêts à 5.85 % pour une première tranche et un taux de 7.15 % pour la deuxième tranche, quand je regarde de plus près le tableau d’amortissement pour les dix primières années, le taux est bien le même, mais la colonne des intérêts correspond pour chaque mensualité à 75 % ce qui fait que chaque mois, on me prélève 707 euros mais le capital amoti est de plus de 500 euros, comme si nous avions un crédit renouvelable, est ce normal, au départ je pensais que le prélèvement de 707 euros se ferait les dix premières années et qu’après on rembourserait la somme réelle restant plus les intérêts au taux normal, ce n’est pas le cas c’est pendant les 22 ans, j’ai emprunté 92000, à la fin de la période, j’aurais remboursé près de 187000, merci de me répondre si vous avez été dans cette situation et si il y a possibilité de revoir ces intérêts d’un montant exhorbitant, merci

  10. letort dit :

    j’ai une maison évaluée entre 170.000 et 180.000euros je l’ai mise en vente le 28 09 2012
    ,pour acheter un autre pavillon de plain pied ,mon bien n’étant pas vendu,j’ai fait appel à ma banque cmb pour un pret relais de 142.000 euros
    en signant l’offre de pret il y a qq jours ,la banque me fait une hypothèque sur mon nouveau bien ,bien sur sans me mettre au courant
    les mensualités plus élevées qu’au départ de 120euros
    conscience professionnelle de la banque???

  11. arnaudin dit :

    bonsoir ,
    pouvez-vous m’aider a trouver un financement de 170000 euros ma maison est menacée d’une saisie immobiliere elle est evaluée entre (500000 et 600000 euros ) je ne veux pas perdre ma maison j-y vis avec mon fils je n’en peux plus ca me rends malade merci par avance

  12. Christine dit :

    Je suis propriétaire de deux maisons et j’ai rencontré des difficultés pour faire face aux échéances de la seconde. Je suis fichée banque de france.
    J’ai décidé de vendre la premiére. Aprés remboursement du restant dû je pourrai rembourser les 2/3 du crédit de la seconde. Je cherche donc un credit pour financer le 1/3 restant. De cette façon j’aurai totalement redressé ma situation
    Avez vous une solution à me proposer?
    Merci de votre réponse

  13. Laetitia dit :

    Bonjour, je viens de me rendre compte qu’un précédent rachat de crédit que j’avais fait, était déjà un rachat de crédit hypothécaire. Mais suite à divers travaux, je me suis encore endettée ailleurs. Ma situation est actuellement très mauvaise financièrement, je suis surendettée. J’ai remarqué en regardant mes échéanciers que j’ai remboursé le montant de l’hypothèque. Pensez-vous que je puisse faire un rachat de crédits hypothécaire d’un rachat de crédit hypothécaire? merci

  14. delecluse dit :

    bonjour suite a un dossier de surendettement qui est termine le 01 10 2012 le jule parle de vendre ma maison moi je suis pas d accord je recherche un rachat de credit a un taux a 0pourcent a til des etablissement qui pret la totalite la somme de mais dette merci

  15. Mm boydens dit :

    bonjour a vous je souhaiterai effectuer un rachat de crédit hypothécaire on net a la banque de france et on remboursse nos dette tout les mois on doit 40 milles eros aux boites de crédit vous pouvez me contacté au 0684862005 ou 0545784202 je vous remercie d’avance

  16. boumelita dit :

    madame,monsieur,
    j’ai l’honneur de vous informer que je suis un citoyen algerien ,resident acctuellment en algerie,j’ai un immobillier prefessionele(usine) à la zone industrielle ,j’ai fait une demande d’un pret hypothecaire aupret de ‘une banque algerienne ,pour pouvoir faire equiper mon usine d’un tronsformateur d’electricite de 600 kilovolte ampaires,un compresseur,et acheter de la chine 7 machines de production de tuyaux en polypropylene random (PPR) pour l’eau chaude ,froide,et pour la fabrication d’autre accessoirs dans le domaine de la plombrie sanitaire ,une activite ultra lucrative en algerie surtout avec l’ouverture de l’etat algerien de grands chantier de construction immobiliers dans un marche qui compte sur de peu professionels importateurs et l’absence totale de producteurs dans le domaine.
    malheurement j’ai stope l’equipation de l’usine à deux machines d’etrusion ,j’ai pense revendre cette usine telle qu’elle est equipe un jeune professionel qui va etre associe en tant que partenaire technique avec une entreprise italienne (www.neron.it ) qui domine acctuelment le marche algerien avec une liste tres longue de clients potentiels et un reseau de distribution tres vaste ,cette entreprise est le partenaire commerciale qui vouderais bien s’engager dans le domaine de la production et qui compte faire un benefis annuel de 1 million d’euros issus d’un resultat d’une etude technique ,economique ,financierre,et commerciale ,
    or ,madame,monsieur ,la question qui se pose actuellement ,est-ce-que vous pourriez racheter mon credit hypothecaire le benefis de ce partenaire technique algerien.
    si votre reponse est favorable ,qu’elle sont les procedure à faire et le dossier complet à fournir pour commencer cette demarche.
    veuillez agreer ,nmadame,monsieur,mes salutations distinguees.

  17. flo66 dit :

    Après la lecture de vos infos je suis intéressée par un prêt hypothécaire (valeur de la maison 145000 euros) pour racheter des crédits à la consommation (montant des crédits 15000 euros)et un découvert de 1400 euros.
    Ma banque refuse de faire un rachat même si je n’ai eu aucun souci d’impayés ou autres. Je n’ai jamais été fiché.
    Le souci est ma situation actuelle : mon mari est en CDI et gagne 1380 euros par mois – moi je suis au chômage et je gagne 1380 euros par mois – j’ai bientôt, début mai 2012 une validation de dossier d’assistante maternelle pour la garde de 3 enfants.
    Je souhaite éviter le fichage et le dossier de surendettement.
    Pensez vous que quelquechose puisse être envisagé dans ma situation ?
    Merci d’avance

  18. NIGER dit :

    bonjour, suite à un dossier de surendettement le juge a demande la vente de ma maison, et m a laisse 2 ans, celà fait deja un an que je galère et ne voit aucune issue, j’ ai un bien evalue par un notaire à 135.OOO euros et mes dettes à 4O.OOO euros. Y a t il une solution ? merci de me repondre

  19. FRAT SYLV dit :

    BONJOURS JE RECHERCHE UN RACHAT DE CREDIT POUR RACHETER MET PRET A LA CONSOMATION ET AVOIR UNE MENSUALITER TRES BASSE JE SUIS PROPRIETAIRE ET MON BIENT ET PAYER DEPUIT PLUSIEUR ANNEE MET CREDIT A REMBOURSER SONS AU ALANTOUR DE 54000EURO ET MON BIENT A ETAIT ESTIMER ENTRE 100000/ET 120000EURO JE NE SAIT PAS VERT QUI ME TOURNER JAI CONTACTER PLUSIEUR ORGANISME SANS REPONSE EFICACE JAI BESOINS DE VOITRE AIDE MERCI

  20. jacques dit :

    jai oublié de vous dire ke la maison et payé je doit rien

  21. jacques dit :

    vous remercie ce site explique bien les situations
    je suis propritaire st suis au rsa jai intention de faire un pret hipoptecaire pour refaire les travaux et loué cette petite maison a bagnolet esse possible merci

  22. nathalie dit :

    J'aimerais en savoir plus sur le rachat de crédit hypothécaire notamment avec Cetelem.

  23. pottier dit :

    je souhaiterai effectuer un rachat de crédit immobilier de 97000 euros + 1 rachat de crédit conso de 40000 euros + trésorie de 3000 euros .Je voulais renégocier avec ma banque actuelle , mais il ne veulent pas. Alors je vient vers vous pour faire une étude.Mon téléphone 0667576419.Je vous remerci de me contacter.

  24. guillot chantal dit :

    Je souhaiterai effectuer un pret hypothécaire de 65000 €. Je suis propriétaire à titre personnel d'un terrain constructible évalué par le notaire il y a un mois à 140000 €. Mon tel 0688391096 je vous remercie de me contacter


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