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Achat immobilier en tontine : avantages et problèmes

La tontine est un moyen pratique d'acheter un appartement, grâce au pacte tontinier. Il protège les plus faibles revenus. Comment faire une tontine immobilière ?

Publié dans : Comprendre le crédit et la finance

Achat immobilier en tontine
Acheter en tontine, une bonne solution quand on a pas beaucoup d'argent

Acheter en tontine permet un certain nombre d’avantages à ne pas négliger, surtout si notre situation financière est délicate, que l’on soit chômeur ou au RSA.

Deux types de tontines

Il existe deux formes de tontines, qu’il convient de bien distinguer.

La tontine épargne

La première forme correspond à de l’épargne, qui est en général très bien rémunérée. Vous bloquez une somme d’argent pour des dizaines d’années, sans pouvoir voir l’évolution de la rémunération annuelle. Cet argent, sorti du circuit bancaire habituel, n’est plus assujetti aux impôts, et n’est plus compté comme faisant partie du patrimoine : c’est un avantage indéniable pour les personnes redevables de l’ISF, l’impôt sur la fortune. Au bout de 15 ans au minimum en général, l’argent « retrouvé » est toujours rémunéré à un taux supérieur au marché. C’est un investissement qui se fait ainsi sur le très long terme, profitable pour ceux qui peuvent se permettre de bloquer une somme importante sur un important nombre d’années.

La tontine entraide

La deuxième forme de tontine est d’origine africaine. Un groupe de personnes décide de mettre de l’argent en commun, et de faire des virements réguliers à ce « pot commun ». C’est un système d’entraide, que l’on pourrait assimiler à une assurance : cet argent commun est là pour aider l’un des membres du groupe. L’argent investi génère des revenus, qui seront redistribués sur accord des différents membres.

Il ne faut donc pas parler de la tontine, mais des tontines! Nous parlons bien souvent de choses très différentes qui n’ont finalement que peu de rapports entre eux, mais que les gens ont tendance à confondre. Nous allons aborder sur eKonomia les différentes tontines, et apprendre à bien les distinguer : on peut passer assez rapidement d’une simple arnaque à un placement très sérieux, comme vous pourrez le constater. Pour commencer, la définition « classique » de ce qu’est une tontine:

Définition de « tontine »

La tontine, au début, a été inventée par Lorenzo Tonti, un banquier de Naples en Italie, qui proposa ce nouveau système à Mazarin. On peut voir que ça ne date pas d’hier! Avec cette tontine, chaque souscripteur verse de l’argent, ici à l’état, qui fera fructifier cet argent. Les membres de la tontine profiteront chaque année des dividendes, de l’argent que rapporte l’argent investi chaque année. A la mort d’un des membres, son capital sera partagé entre les souscripteurs restants : les dividendes rapportent de plus en plus pour chaque souscripteur. Le dernier souscripteur étant l’état, c’est lui qui garde la somme finale, récoltant au passage un joli financement.

On le voit, ce système est une sécurité pour « plus tard », un investissement à très long terme, et s’apparente à une rente viagère. Il fonctionne bien si un certain nombre de souscripteurs initiaux meurent avant nous : moins il y a de personnes dans la tontine, plus les dividendes sont gros. Par contre, on ne laisse rien à ses héritiers avec ce système initial…

Cette première tentative de financement de l’état fut refusée par le Parlement, et ne sera acceptée que plus tard, pour financer une guerre : dans l’urgence, tout les moyens sont bons pour trouver de l’argent. Cette première tontine sera un échec, avec très peu de souscripteurs. Ces tontines, très en vogue chez les anglo-saxons, furent peu à peu abandonnées : l’état ne gagne que si les souscripteurs ne vivent pas trop longtemps! Hors, l’espérance de vie augmentant régulièrement, l’état, au lieu de gagner, perdait de l’argent.

Définition actuelle de « tontine »

Une tontine, c’est une association de personnes qui mettent un capital en commun pour acquérir un bien qui sera la propriété du survivant.

Cette définition actuelle est une évolution, on le voit, de la tontine originelle. Les particuliers peuvent donc également se faire une tontine entre eux, pour financer, par exemple, un appartement : il suffit de deux personnes pour faire une tontine. L’état le faisait lui pour financer une guerre ou de grands travaux publics.

Tontine immobilière

Acheter un appartement, on le sait, ne se fait pas à la légère. Il existe bon nombre de lois qui régissent ce type d’acquisition. Même lorsque l’on hérite d’un bien immobilier, il faut tenir compte de la Loi et de la fiscalité. Si vos enfants héritent de votre maison, ils devront payer des droits de succession importants afin de garder le bien immobilier. De nombreux héritiers doivent finalement vendre la maison de leurs parents, faute de ne pouvoir payer les droits de succession : difficile de payer si on est juste au RSA ou chômeur, et encore plus difficile d’avoir un crédit immobilier pour chômeur. Ce casse-tête devient encore plus compliqué entre époux, et à fortiori si il existe des héritiers d’un précédent mariage.

Les héritiers peuvent mettre à la rue la compagne depuis 20 ans, sans ménagement. Il existe une solution avantageuse pour s’affranchir des droits de succession entre concubins, et de protéger le survivant contre des héritiers peu soucieux du bien être de la compagne de leur père ou mère. La tontine. Nous verrons dans cet article les avantages d’acheter en tontine un bien immobilier, mais aussi ses désavantages.

« Achat tontine » dans l’immobilier : le pacte tontinier

Une des solutions les plus préconisées pour « contourner » les impôts, le fisc, de façon tout à fait légale est l’achat en tontine, faire un pacte tontinier. Si le bien immobilier est la résidence principale des acheteurs,  si les chances de survie entre conjoints sont sensiblement équivalentes, et si les montants ne sont pas trop déséquilibrés entre acheteurs, il est possible de faire un pacte tontinier. On met donc un capital en commun avec son conjoint pour acheter un bien immobilier précis. A la mort de l’un d’eux, le conjoint survivant est considéré comme seul propriétaire du bien, et ce, depuis le premier jour où la maison avait été achetée : c’est comme si il n’y avait jamais eu de transmission, donc pas de succession.

Les héritiers du conjoint décédé n’ont donc aucun droit sur ce bien, et il n’y a quasiment pas de droits de succession, dès lors que la valeur du bien n’excède pas les 76000 euros. Cette somme qui semblait intéressante il y a quelques années, semble aujourd’hui dépassée, avec l’augmentation de l’immobilier de ces dernières années. Il faudrait que cette valeur soit mise à jour! Au delà des 76000 euros, la taxation se fera sur 60% de la valeur du bien, comme d’habitude pour des couples PACSés ou mariés. Par exemple, si vous avez un appartement qui vaut 100 000 euros, l’état considérera que votre bien immobilier en vaut 60 000, et vous ne serez taxés que sur ces 60 000 euros.

A la mort de l’un des deux conjoints, on l’aura compris, le bien immobilier devient pleine propriété du survivant : ceci a également l’énorme avantage de faire des économies dans les frais de notaire Les héritiers qui ne touchent rien peuvent faire un recours si ils sont lésés : ils doivent prouver que le pacte tontinier n’était pas équitable entre les conjoints (chances de survie d’un des deux conjoints trop déséquilibré, ou montant investi dans l’achat inégal, l’un des deux acheteurs ayant mis beaucoup plus d’argent que l’autre pour acheter la maison). On peut voir ici que l’achat d’un bien immobilier, d’un appartement, d’une maison en tontine est surtout intéressant pour les gens en couple non mariés (ou PACSés) aux faibles revenus, pour ceux qui ont la chance d’acquérir un appartement malgré le chômage, ou un SMIC. La tontine permet ainsi de conserver le bien au survivant sans que la famille du défunt oblige le survivant à sortir de la maison. Il ne faut pas oublier qu’il n’est pas héritier dans la formule de succession traditionnelle.

C’est l’article 1044 du Code civil permet « le Pacte Tontinier » dans le cas de leg (transmission à titre gratuit d’un bien au décès du propriétaire). L’article 1130 du code civil, interdisant les pactes sur succession future a fait évidemment l’objet d’une jurisprudence pour prendre en compte le Pacte Tontiner. Cette jurisprudence affirme donc que cet article n’est pas applicable aux acquisitions sous forme de pacte tontinier. Le Pacte Tontinier est en fait d’une clause, juridiquement parlant, dite aussi « clause d’accroissement », qu’on ajoute dans le contrat par lequel plusieurs personnes achètent un même bien (meuble ou immeuble), en commun. Cette clause du contrat prévoit ainsi que le bien immobilier par exemple reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.

Désavantages de la tontine pour un achat immobilier

Contrairement à un achat en indivision (impossibilité de repartir un bien entre plusieurs personnes), il est impossible de sortir de la tontine si les deux acheteurs ne sont pas d’accord. Même un juge ne pourra pas revenir sur cette clause.

Il est également impossible (ou du moins très difficile) d’obtenir un crédit en mettant sa maison en hypothèque : le propriétaire n’étant connu qu’au décès de l’un des deux membres de la tontine, la banque aura du mal à octroyer le crédit avec une hypothèque d’un bien à la propriété « inconnue ».

On le voit donc, la tontine est avantageuse pour une petite partie des gens qui achètent un bien immobilier. Il faut que vous achetiez une maison ou un appartement à faible valeur, et que vous n’ayez pas d’héritiers à qui vous voulez léguer votre bien immobilier. Pour tous, en revanche, la tontine permet d’économiser sur les frais de notaire lors de la succession. Savoir si l’achat avec un pacte tontinier est  avantageux ou pas s’étudie au cas par cas!

Avis et conclusion

Par , publié le
eKonomia - Prêt et crédit
Peu de gens savent vraiment ce qu'est une tontine !

On entend de plus en plus souvent parler des tontines. Mais à chaque fois, on entend quelque chose de différend. Certains vont dire que c'est une méthode miracle pour gagner de l'argent, d'autres vont dire que c'est une autre façon d'épargner de l'argent, ou d'autres encore vont vous parler d'entraide entre amis, ou un régime spécial d'acquisition d'un bien immobilier.

Tout ceci ne semble pas compatible, comment une chose peut-elle être épargne et crédit à la fois? La tontine, ou plutôt, les tontines, sont plusieurs choses différentes, qu'il convient ne pas confondre. On peut passer d'une forme d'épargne sérieuse à une forme d'arnaque très répandue! Acheter un appartement, on le sait, ne se fait pas à la légère.

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