Crédit immobilier pour acheter au Portugal

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La recherche d’un crédit immobilier pour acheter une maison au Portugal peut se révéler compliquée, mais il existe des solutions, il suffit de savoir frapper à la bonne porte.

Crédit immobilier pour acheter au Portugal
Il existe quelques règles à connaître avant d'acheter une maison au Portugal.
  1. Capacité de financement pour acheter une maison au Portugal
  2. Marché immobilier portugais
  3. Quelle banque prête pour acheter au Portugal ?
  4. Banques franco-portugaises
  5. Faire un crédit immobilier au Portugal ?
  6. Prêt relais pour acheter au Portugal
  7. Caution de crédit immobilier pour acheter au Portugal
  8. PEL (Plan Epargne Logement) et achat immo au Portugal
  9. Courtier pour crédit immobilier au Portugal

Le Portugal a le vent en poupe. Un pays membre de l’Union Européenne et de l’Euro, bénéficiant de conditions climatiques hors-normes et d’une qualité de vie unique, tout en étant géographiquement et culturellement proche. Grâce à la création du statut de « résident fiscal non habituel » en 2013, les étrangers voulant s’établir au Portugal bénéficient de conditions fiscales avantageuses, attirant de nombreux retraités, mais également de jeunes actifs voulant changer de vie. Mais au moment d’acheter une résidence portugaise, quelles sont les solutions de financement possibles pour un français expatrié ? Quel crédit est-il possible d’obtenir ?

Crédit immobilier pour acheter un appartement ou une maison au Portugal

Capacité de financement pour acheter une maison au Portugal

La première question qu’il faut se poser avant de rechercher son nouvel appartement : que puis-je acheter ? Le calcul à faire est sensiblement le même que si on achetait en France. Dans les grandes lignes, la capacité de financement est constituée de l’apport personnel et du crédit immobilier que nous pouvons faire.

Apport personnel : l’argent comptant que nous avons. Il peut être issu des économies personnelles, l’argent de la vente de son ancien appartement ou un héritage, par exemple.

Capacité d’emprunt : l’argent qu’une banque est prête à nous prêter. Même s’il existe des variations entre les établissements bancaires ou selon le profil de l’emprunteur, les banques s’accordent pour obéir à une règle simple : l’emprunteur ne doit pas payer des mensualités de crédit supérieures à un tiers de ses revenus. Il peut y avoir des entorses à cette règle si l’emprunteur possède des revenus élevés, comme nous l’avions expliqué sur notre article « reste à vivre et taux d’endettement ».

Pour avoir une idée de la mensualité de crédit qu’il est possible de payer, il faut donc diviser par trois ses revenus mensuels et de retirer de ce résultat les crédits en cours.

Exemple : Robert a des revenus de 3000 euros par mois. Il peut donc payer des mensualités de crédit de 1000 euros au maximum. Comme il a déjà un crédit en cours de 400 euros par mois, il peut encore faire un crédit supplémentaire avec des mensualités de 600 euros. Robert peut, en septembre 2015, obtenir 100 000 euros pour s’acheter sa maison au Portugal. Il devra les rembourser sur 20 ans, ainsi que les 35 000 euros de coût de son crédit.

Marché immobilier portugais

Avant d’acheter au Portugal, il faut savoir quoi acheter. Il existe des biens immobiliers pour toutes les bourses, allant du simple studio à 50 000 euros à l’extraordinaire villa à plusieurs millions d’euros. Le coût de la vie, selon l’OCDE, est 35% moins cher qu’en France. L’immobilier est lui aussi bien sûr moins cher, mais il ne faut pas se leurrer : un bien de luxe restera un bien de luxe, inutile de croire que l’on va s’acheter une villa moderne avec piscine pour 50 000 euros.

Les zones les plus recherchées, comme Lisbonne ou la région très touristique de l’Algarve sont les plus chères. Il n’y a pas que des français qui cherchent à s’y loger : la concurrence est rude avec les allemands, les hollandais ou les anglais, ce qui peut, et on les comprend, agacer les portugais qui voient les prix des appartements grimper.

Pour faire une première recherche de bien à acheter, il existe deux solutions. Soit on la fait soi-même, soit on la confie à un professionnel. Quand on ne parle pas le portugais, mieux vaut passer par un professionnel francophone, qui se chargera de faire l’intermédiaire. Pourquoi pas avec Cesar de Brito, spécialiste de la « retraité dorée » au Portugal, ou « Maison au Portugal » ou encore « Portugal Installation Conseil » ? La concurrence à ce niveau ne manque pas.

Trouver un appartement ou une maison au Portugal

Agences immobilières au Portugal

Pour se donner une première idée des prix, on peut toujours jeter un œil du coté de imovirtual.pt (en portugais) ou de Century 21 (portugais) ou encore Era (français). Un conseil : là-bas comme en France, il faut toujours négocier le prix d’achat.

Dans tous les cas, et avant de se lancer complètement dans l’aventure, un bon conseil : louer un appartement au Portugal. En louant un appartement et en y vivant quelques mois, les risques sont minimes. On se fait une idée de l’ambiance de la région, on est sur place, et surtout, on a plus de temps pour visiter des appartements ou des maisons, afin d’être sûr de trouver « le coup de cœur ».

Investir dans l’immobilier au Portugal

L’immobilier est plus accessible au Portugal qu’en France, on l’aura compris. Investir dans la pierre là-bas, pour louer à l’année ou de façon saisonnière est une bonne idée, pour peu que la gestion à distance ne soit pas un problème. L’argument principal en faveur de l’investissement immobilier au Portugal est le prix. Un appartement deux pièces de qualité et bien situé à Lisbonne par exemple peut se négocier à 100 000 euros. Impossible d’avoir quelque chose de ressemblant à Paris !

Personnellement et malgré tout, je préfèrerais investir dans du locatif à coté de ma résidence principale. Si je ne peux pas acheter un deux pièces à Paris, je peux sans doute acheter un studio en banlieue parisienne. C’est une question de confort et de praticité. Il existe bien des agences ou des avocats au Portugal ou même en France qui peuvent se charger de tout, mais est-ce que le rendement est encore au rendez-vous par rapport à une location que l’on gère soi-même en France ? Beaucoup d’investisseurs font le pari en fait que l’immobilier ne peut aller qu’en s’améliorant, avec des tarifs en hausse perpétuelle et une pression locative plus forte depuis que bon nombre de portugais ne peuvent plus obtenir de crédit immo et que le Portugal soit devenu une destination à la mode pour les touristes et retraités européens.

Avant de faire un investissement locatif au Portugal, mieux vaut connaître le marché, afin de ne pas acheter quelque chose qui semble bien sur le papier, mais qui en pratique se révèle calamiteux. Aucun investissement locatif n’est rentable si l’appartement ne se loue pas !

Quelle banque prête pour acheter au Portugal ?

Le premier réflexe à avoir quand on cherche à emprunter, c’est d’aller voir son banquier, là où on a ses habitudes et surtout son compte courant. Les banques françaises, autrefois réticentes, sont de plus en plus ouvertes au crédit immobilier pour un achat au Portugal. Avec un bon dossier et de solides garanties, le banquier peut suivre son client dans son projet. Mais avant de signer avec lui, il faut, comme partout, faire jouer la concurrence, pour être sûr d’avoir le meilleur crédit, la meilleure offre. Et qui de mieux que les banques établies dans les deux pays au moment de financer son appartement en bord de mer au Portugal ?

Banques franco-portugaises

La communauté portugaise de France, une des plus grandes communautés étrangères du pays, a servi de base au réseau actuel de banques portugaises implantées dans l’hexagone. Présentes un peu partout sur le territoire, elles opèrent comme n’importe quelle autre banque française, avec évidemment un savoir-faire inégalé sur le marché portugais.

Quand il s’agit de demander un crédit immobilier au Portugal quand on est français, c’est sûrement une très bonne tactique de s’adresser à elles en premier lieu. Contrairement aux banques portugaises implantées au Portugal, elles proposent d’abord des crédits immobiliers à taux fixes, comme toutes les concurrentes franco-françaises. Elles n’ont également pas de problème particulier avec les garanties, elles peuvent faire une hypothèque sur le bien immobilier portugais.

BPI

C’est la quatrième banque privée du Portugal. Elle possède des agences seulement en Île-de-France mais dispose néanmoins d’interlocuteurs dans toute la France. Elle est pour l’heure presque exclusivement tournée vers la communauté portugaise de France, mais rien n’empêche de contacter un de leurs conseillers, tous évidemment francophones.

Caixa Geral de Depósitos 

Première banque du Portugal, elle est la propriété de l’Etat portugais. Elle dispose de 48 agences en France (Paris, Bordeaux, Lyon, Clermont-Ferrand…). A l’heure de la crise bancaire, cette banque a les reins solides.

Banque BCP

Aujourd’hui détenue majoritairement par le groupe bancaire français BPCE, son identité sera toujours portugaise. La banque portugaise Millenium BCP, son ancienne maison mère, détient par ailleurs toujours 20% de son capital. C’est la plus grande banque spécialisée « Portugal » en France, avec des offres adaptées aux portugais de France, mais également aux français voulant s’installer au Portugal. Banque BCP possède un bon réseau d’agences en France (Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon…). C’est à ce jour, la banque la plus évoluée au niveau de l’offre bancaire pour les français désireux d’acheter au Portugal.

CIC Iberbanco

Ce n’est pas une banque d’origine portugaise, mais espagnole. Implantée en France depuis 1968, Banco Popular, la maison mère, revend sa filiale française au groupe Crédit Mutuel – CIC. Habituée à travailler avec le marché portugais, Banco Popular y ayant une filiale, CIC Iberbanco propose une offre personnalisée pour les résidents français désireux d’acheter un appartement ou une maison au Portugal. Dotés d’un réseau d’agences un peu partout en France, c’est un sérieux concurrent de Banque BCP lorsqu’il s’agit d’acheter une résidence au Portugal. Du moins sur leur publicité !

Faire un crédit immobilier au Portugal ?

J’avais déjà abordé les possibilités de crédit à l’étranger. Le crédit immo portugais est bien différent du français. Au Portugal, 90% des « créditos à habitação », crédits immobilier, ont des taux variables liés à Euribor.

L’Euribor, c’est le taux utilisé par les banques européennes quand elles se prêtent de l’argent entre elles. Les prêts variables portugais sont indexés sur cet indice. Il existe autant d’Euribor que de durée de prêts interbancaires, allant généralement de 1 semaine à 12 mois. La plupart des banques portugaises proposent d’indexer leur taux à Euribor 3 mois, 6 mois ou 12 mois.

En clair, si on choisit un taux variable indexé à Euribor 3 mois, notre taux d’intérêt sera revu tous les 3 mois et suivra la hausse, ou la baisse, de l’Euribor. A l’heure actuelle (septembre 2015), le taux à 3 mois est très légèrement négatif ! On se souvient qu’en octobre 2008, en pleine crise des subprimes, il était de 5,3%. Les taux variables pratiqués au Portugal peuvent donc permettre d’avoir des taux extraordinairement bas, mais attention, ils peuvent également devenir très hauts. Quand on fait un crédit de très longue durée comme le crédit immobilier, ceci peut être dangereux.

Analyse d’un crédit immobilier portugais

Les offres de crédit au Portugal sont pratiquement toutes variables, mais avec des modalités différentes. Toutes les offres indiquent le TAE, « Taxa Anual Efectiva », qui est un taux d’intérêt incluant :

  • Le taux Euribor
  • Le « spread », qui est la marge commerciale des banques
  • les frais bancaires
  • le TAE n’inclue pas les assurances

Le TAE est donc le principal indicateur de comparaison entre les différentes offres de crédit. Parfois, la banque propose un TAE plus avantageux si on prend d’autres produits bancaires. A ce moment, c’est le TAER qu’il faut regarder : il reflète le coût des autres produits financiers souscrits dans le taux d’intérêt.

L’élément essentiel de la négociation d’un crédit immobilier au Portugal est le spread : c’est lui qui sera élevé si vous êtes un client à risque. Il se situe en général entre 2 et 4%, suivant les profils ou la durée du crédit.

Attention ! Parfois, les banques proposent dans leur offre un crédit immo à taux fixe. Ce n’est pas tout à fait exact. L’offre de base est souvent fixe sur 5 ans, puis devient variable à partir de la 6ème année de prêt. Il est possible de négocier avec le banquier afin d’obtenir un taux fixe sur toute la durée du crédit, mais il sera bien sûr plus cher.

Une autre offre où il faut être attentif est le crédit à mensualité fixe, à ne pas confondre avec le taux fixe. Cette offre propose à l’emprunteur de toujours payer la même chose chaque mois, c’est la durée du prêt qui va augmenter ou se réduire suivant l’évolution des taux d’intérêts.

Il n’est pas rare de trouver des crédits immobiliers au Portugal pouvant être remboursés sur 40 ans, parfois même 50 ! Avec une telle durée de remboursement, à taux variable, il faut être, je trouve, très courageux.

Pour bénéficier d’un crédit immobilier au Portugal, il faut y avoir un NIF, « Numéro d’Identification Fiscale », également connu sous le nom de « numero de contribuinte ». Ce NIF est relativement simple à obtenir, il suffit d’avoir son passeport ou carte d’identité ainsi qu’un justificatif de domicile français, et de s’adresser à une « Loja do Cidadão ». Le site en lien permet de trouver la « boutique du citoyen » la plus proche de son (futur) lieu de résidence.

Comparaison crédit immo Portugal et crédit immo en France

Il est difficile de comparer un crédit immobilier portugais avec un crédit immobilier français pour acheter au Portugal. Nous parlons de taux fixe contre des taux variables ou d’une hypothèque plutôt qu’une caution bancaire.

Pour se faire une idée plus précise, reprenons notre exemple en début d’article, Robert qui emprunte 100 000 euros sur 10 ans. En France, il avait pu obtenir un crédit avec un taux fixe de 1,95% et 0,36% d’assurance. Sa mensualité en France sera de 947,90 euros, et ne changera jamais pendant les 10 ans que dure son emprunt. Voyons voir les options au Portugal.

C’est simple : toutes les offres que j’ai trouvées étaient moins intéressantes que l’offre française. Même avec un Euribor à 3 mois aussi faible, l’offre n’arrivait pas à concurrencer ce que l’on trouve en France. Il faut, pour que le crédit immobilier portugais soit concurrentiel, avoir beaucoup de produits bancaires (carte de crédit, assurance, produits d’épargne…), qui permettent d’avoir une réduction de son spread, tout en croisant les doigts pour que l’Euribor ne reparte pas à la hausse les 10 prochaines années. Un exemple de spread pratiqué par NovoBanco, spécialement dédié aux étrangers voulant acheter une résidence au Portugal : à partir de 2,80%.

Comme on le voit, je ne conseille pas de rechercher un crédit immobilier au Portugal si on a la possibilité d’en obtenir un en France. Le « spread » habituellement pratiqué est à lui seul déjà plus cher que le taux d’intérêt français ! La sécurité du taux fixe sur toute la durée de l’emprunt, ainsi que des taux très faibles actuellement ne justifient pas la prise de risque d’un taux variable au Portugal, surtout si on n’arrive pas à faire descendre un spread en dessous de 2%.

Prêt relais pour acheter au Portugal

Si on possède un bien immobilier en France, et que l’on désire le vendre pour pouvoir acheter au Portugal, les banques proposent une sorte « d’avance de fonds », le prêt relais. Ce prêt est associé à la vente de votre maison en France : c’est l’argent de la vente qui va rembourser le prêt.

Dans la prestation classique de prêt relais, la banque peut prêter 70 % de la valeur de la vente de l’appartement. Par exemple, si on compte vendre sa maison en France à 100 000 euros, la banque prête en « crédit relais » jusqu’à 70 000 euros.

Ce prêt est à rembourser pour la plupart des banques en 2 ans, ce qui donne, en principe, le temps de vendre sa maison ou son appartement. Pendant ce temps, on ne paye que les intérêts.

L’avantage de ce crédit, c’est qu’on peut ainsi obtenir rapidement l’argent nécessaire pour acheter sa nouvelle maison au Portugal, sans attendre de vendre en France. Quand la nouvelle maison achetée est plus chère que celle vendue, il est également possible de faire un crédit immobilier, ce qui permet d’avoir un taux du prêt relais plus avantageux.

Le prêt relais est une bonne solution si :

  • l’appartement est facile à vendre, et au prix prévu : c’est le point le plus important !
  • l’appartement à acheter est une opportunité à saisir
  • on ne peut vraiment pas financer l’achat du nouveau bien immobilier en louant l’ancien

Il existe de nombreux témoignages de personnes qui avaient été trop optimistes quant au prix de vente de leur ancienne maison, et qui se sont retrouvées dans des situations très délicates.

Les banques franco-portugaises proposent des prêts relais dans leur catalogue, et n’ont pas de souci particulier avec l’achat d’un bien immobilier au Portugal.

Cautions et garanties pour acheter une maison ou un appartement à crédit au Portugal

Caution de crédit immobilier pour acheter au Portugal

Traditionnellement, une banque française financera un bien immobilier à l’étranger en demandant en contrepartie une hypothèque sur un bien immobilier situé en France. C’est la solution la plus simple et acceptée par pratiquement toutes les banques, qui ne prennent ainsi pratiquement aucun risque. On comprend bien que la « garantie locale » (hypothèque sur le bien immobilier acheté au Portugal) n’est pas la plus pratique pour les banques françaises en cas de problème pour se faire rembourser de leur prêt, même si face à la grande demande, cet état d’esprit est en train de changer.

De notre point de vue, hypothéquer un bien français, la « garantie déplacée » n’est pas la solution souhaitable pour l’emprunteur, même si le taux d’intérêt obtenu peut être meilleur. Imaginons un instant : nous sommes au Portugal, et nous sommes ruinés. On ne peut plus payer le crédit immobilier de sa belle villa en Algarve. La banque va naturellement vendre notre bien immobilier en France pour se rembourser. On se retrouve donc peut-être propriétaire de son logement au Portugal, mais sans son logement en France. Quand on est ruiné à l’étranger, est-ce qu’il ne vaut pas mieux revenir en France pour se refaire une santé ? Comment faire sans son appartement en France ? De plus, peut-être que le logement français aurait pu être loué ? Toutes ces questions, ces doutes, nous font dire qu’il vaut mieux ne  b pas hypothéquer son bien immobilier français, même s’il faut payer un peu plus cher son crédit immobilier. Un départ à l’étranger est toujours accompagné de nombreuses incertitudes, mieux vaut jouer la sécurité au maximum.

Il est possible d’utiliser les services de « Crédit Logement » ou de son concurrent Saccef, comme pour tout emprunt immobilier français. Ces deux sociétés proposent des garanties permettant d’éviter l’hypothèque. Toutes les banques françaises ou presque ont ce service dans leur catalogue. Les banques portugaises établies en France ont moins de problèmes pour prendre une garantie hypothécaire sur un bien immobilier acheté au Portugal, mais attention aux nombreux soucis administratifs.

Au niveau de la caution du crédit immobilier, la meilleure offre en septembre 2015 semble bien être celle de Banque BCP : ils proposent dès le départ les services de la Saccef, pas besoin d’hypothèque. Du coté de CIC Iberbanco, ils proposent de faire une garantie hypothécaire sur le bien immobilier acheté au Portugal.

Seule ombre au tableau : un prêt cautionné demande une « double acceptation ». Une première acceptation du prêt de la part de la banque, et une deuxième acceptation de cautionnement de la part de Crédit Logement ou Saccef. Il faut donc avoir un dossier de crédit solide.

Important : tous nos conseils sont basés sur les informations disponibles librement sur Internet, données par les organismes prêteurs. Chaque cas particulier peut en différer ! Avant de prendre pour argent comptant ce que nous conseillons, il faut toujours en discuter avec son banquier au préalable. Il pourra peut-être vous faire une offre comparable ou même meilleure que Banque BCP ou CIC Iberbanco. Il faut bien sûr ne pas oublier de lui parler de la concurrence franco-portugaise, afin qu’il vous fasse la meilleure offre.

PEL (Plan Epargne Logement) et achat immo au Portugal

Le PEL, une des épargnes les plus populaires de France, permet d’obtenir un crédit réglementé à des taux qui ne sont plus concurrentiels aujourd’hui, ainsi que d’une prime d’état. Pour bénéficier de ces « maigres » avantages au vu du coût global d’une résidence, il faut l’utiliser pour acheter sa résidence principale, et… en France.

Mais rien n’empêche d’utiliser son épargne, ainsi que les intérêts qu’elle a générés pour acheter une résidence secondaire au Portugal, ou même faire quelque chose de complètement différent. Cet argent est à l’épargnant, qui en dispose comme bon il le souhaite.

Courtier pour crédit immobilier au Portugal

Pour ceux qui ne veulent pas passer par les tracas d’engager toutes les démarches afin d’obtenir un financement pour un achat immobilier au Portugal, il y a toujours la possibilité de passer par un courtier en crédit immobilier international. Il existe des courtiers spécialisés dans les achats à l’étranger pouvant trouver la meilleure solution de financement.

Deux courtiers spécialisés ont retenu mon attention : Crédit International et Presta Finance, tous les deux inscrits à l’ORIAS, preuve que ces courtiers sont habilités à exercer leur activité.

eKonomia conseille toutefois de demander d’abord à son banquier puis à une banque franco-portugaise de faire une offre, le courtier étant surtout utile en cas de refus de crédit. Les taux actuels sont tellement faibles que la marge de manœuvre d’un courtier pour négocier un « bon taux d’intérêt » est trop réduite.

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Crédit immobilier pour acheter au Portugal : notre avis

eKonomia - Prêt et crédit
Rares sont les banques françaises qui prêtent pour acheter une maison au Portugal, sans avoir une garantie en France. Comment faire?

L’Union Européenne, qui a permis d’avoir une monnaie unique ou d’abolir les frontières, n’a pas permis le principal : une véritable intégration sociale et économique simplifiant le déplacement des européens au sein de l’UE. Aujourd’hui, pour changer de pays au sein de l’UE, on se retrouve avec des procédures à n’en plus finir et des barrières qui n’auraient pas dû exister, surtout lorsqu’il s’agit d’entreprises privées.

Mais la difficulté pour une banque française de prendre un bien en dehors de France en tant que garantie complique énormément l’obtention d’un crédit immobilier pour acheter au Portugal ou ailleurs en Europe. L’avenir repose sur les sociétés transnationales, qui ont su profiter du marché unique européen, qui somme toute n’est encore qu’au stade embryonnaire, chaque pays ayant encore beaucoup trop de règlementations qui lui sont propres.

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  1. C Moulin dit :

    Merci beaucoup pour cet article très complet et intéressant et qui reflète assez le parcours dans lequel je suis engagée actuellement. la 1ère offre de prêt à taux fixe de la banque MILLENIUM au Portugal est de 5%!!! et les frais sont difficiles à quantifier tellement ils sont élevés et nombreux…
    les banques françaises sont extrêmement frileuses, j’en ai contacté 3 BNP SG et LCL toutes ont refusé de même regarder le dossier c’est un refus sans condition.

  2. vendeville dit :

    bonjour j ai demandé
    aujourdhui a la société général un prét de 45000 euros
    pour le financement d un bien au Portugal il ma été refusé??
    j offre des garantie sur un autre bien(france)
    j ai demandé a bénéficié du cautionnement Crédit logement plutot que de l hypotéque sur mon bien en France.
    je ne comprend pas leur réaction.
    dois je revoir ma position???VIS A VIS DE CETTE BANQUE

  3. marouf dit :

    pourquoi les banque ne pense pas a un crédit sans interet pour les religieux a qui leur religion les interdits a postule a un credit avec interet d’ou il y toujour des alternatif comme par exemple la banque fait ses comptes sur la durée de credit et ses benefice et accepte un credit sans interet mensuel sur la duree de credit c’est tout a fait comme le leasing la banque loue son argent pour une tiérce personne et l immobilier reste au nom de la banque au profi du loueur jusqu’à paiement total de l immobilier et la transaction de vente se fait une fois l’immobilier est payer par le loueur de fond .
    j espére que les banque etudier à bien mes proposition .
    salutations distinguees
    marouf


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