Comment avoir un crédit immobilier facilement en 2022

Acheter un logement à crédit, ça se prépare. Pour optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier facilement, le projet doit être en adéquation avec le profil de l’emprunteur. Nous allons voir, point par point, comment élaborer un dossier de crédit « en béton » avant d’aller voir une banque ou un courtier.

Questions à se poser avant de faire un crédit immobilier

  • Est-ce que ma capacité d’emprunt me permet d’acheter le bien immobilier que je vise ?
  • Est-ce que mes revenus sont stables ?
  • Est-ce que je ne suis jamais à découvert ?
  • Est-ce que le bien immobilier se revend facilement ?
  • Est-ce que je parviens à épargner ?

Si les réponses aux questions sont toutes positives, alors le crédit immo sera une simple formalité.

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Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Projet adapté à la capacité d’emprunt

Pour savoir quel bien immobilier peut être acheté, il faut estimer sa capacité d’emprunt. Ce sont les revenus de l’emprunteur qui déterminent en premier lieu le montant qu’une banque peut prêter.

Comparez et simulez votre crédit immobilier : taux d’intérêts, mais aussi conditions de remboursement anticipé, pauses ou assurance emprunteur…

Taux d’endettement

Le pourcentage des revenus consacrés au remboursement des crédit se nomme « taux d’endettement ». En principe, il ne peut pas dépasser les 35%, la norme étant plutôt 33%.

L’assurance emprunteur immobilier est comprise dans ce taux d’endettement. On le calcule pour s’assurer que l’emprunteur sera solvable pendant toute la durée de remboursement.

👉 Si vos revenus sont conséquents, et que votre reste à vivre est confortable, certaines banques peuvent exceptionnellement dépasser ce plafond de 35%.

C’est bête à dire comme ça, mais pour améliorer sa capacité d’emprunt de façon substantielle, il n’y a pas de mystère : il faut augmenter ses revenus.

Si nos revenus sont insuffisants pour le logement souhaité, il faut peut-être le revoir à la baisse. Le taux d’endettement supérieur à 35% pour des petits revenus est le première chose qui coince pour un banquier.

👉 Si vous avez des crédits à la consommation en cours, attendez de les rembourser avant de faire un crédit immobilier. Votre taux d’endettement sera nettement amélioré, améliorant vos chances d’obtenir le prêt.

Allonger la durée de remboursement

Il est possible d’emprunter pour une durée maximale de 25 ans. C’est la principale variable qui permet d’augmenter sa capacité de financement.

Plus la durée de remboursement est longue, plus le prêt peut être conséquent. Pour des emprunteurs plus jeunes que 40 ans, cette durée est facilement acceptée par les organismes bancaires.

En période de taux d’intérêts bas, il ne faut pas hésiter à rembourser sur de longues durées. Mieux vaut épargner que de tout mettre dans le remboursement, comme nous allons voir plus tard dans l’article.

Conseil : il est préférable d’éviter le taux d’endettement maximum pendant 25 ans. Pour simplifier l’obtention du prêt immobilier, mieux vaut se laisser une marge de manœuvre.

Revenus réguliers

Plus que de gros revenus, ce qui compte pour un organisme prêteur, c’est leur stabilité. Le banquier a besoin d’être rassuré, il veut être sûr que le crédit sera remboursé pendant toute sa durée.

Stabilité professionnelle

Il regardera ainsi d’abord la stabilité professionnelle. Il faut un CDI, mais également travailler dans une entreprise solide. De plus, la période d’essai doit être terminée.

On comprend que le profil idéal est celui du fonctionnaire en CDI depuis plusieurs années.

Les autres, ceux qui n’ont pas de revenus stables, doivent présenter d’autres garanties. Il existe des crédits personnalisés spécialement adaptés. L’intérim ou le CDD ne sont pas des facteurs bloquants, pour peu que l’on puisse présenter des revenus stables dans la durée.

👉 A savoir : les entrepreneurs ont tout intérêt à faire des prêts moins longs. Les risques d’incident de paiement sont moins élevés, améliorant les chances d’obtention du prêt immobilier.

Ancienneté professionnelle

Pour un chef d’entreprise, il faudra au moins 3 ans d’existence de son entreprise, pour donner confiance aux banquiers. Pour un salarié, son ancienneté est une garantie de sa stabilité, mais également d’indemnités plus importantes en cas de rupture du contrat de travail.

Âge et santé

Une santé fragile ou un âge avancé ne sont pas pour rassurer un banquier. Il faut pouvoir composer avec, et présenter des éléments supplémentaires pour consolider sa demande de crédit immobilier.

L’assurance emprunteur est ici essentielle, et pèsera lourdement sur le dossier. Un âge avancé est un facteur de risque, mais n’est pas forcément bloquant. Quoi de plus stable comme revenu qu’une pension de retraite ?

Pour les personnes ayant eu de gros soucis de santé, la Convention Aeras peut leur venir en aide. Cette convention dresse la liste des maladies qui ne peuvent pas faire l’objet d’une pénalisation, ni au niveau de l’assurance, ni pour obtenir un crédit.

👉 Le droit à l’oubli permet aux personnes guéries depuis plus de 10 ans de ne pas renseigner leur ancienne maladie sur le questionnaire santé de l’assurance.

En clair : c’est plus facile d’obtenir un crédit quand on est jeune et en pleine forme.

Risque et taux d’intérêt

Moins un profil est risqué, plus le crédit immobilier est facile à obtenir. Les taux d’intérêts plus avantageux proposés par la banque reflètent cette moindre prise de risque. Le délai d’obtention d’un crédit est également plus court, le dossier étant facile à analyser.

Bien gérer son budget

C’est ici que se joue l’appréciation de la banque la plus « subjective ». Qu’est-ce qu’un budget bien géré ?

Pour le savoir, l’organisme bancaire scrute les trois derniers relevés de compte du demandeur. Il ne doit pas y avoir dessus de découverts, ni de frais bancaires : agios, commissions d’intervention.

Dans l’impossibilité d’augmenter ses revenus, c’est ici que l’on peut améliorer son dossier pour obtenir un crédit facilement.

Il faut faire le ménage dans ses comptes !

Avant de faire une demande de prêt immobilier, il faut s’y prendre à l’avance, afin de pouvoir présenter les trois derniers relevés les « plus propres possibles ».

On va :

Le saut de charges

La différence entre ce qu’il fallait payer par mois pour son logement précédent (loyer ou crédit) et le nouveau crédit immobilier demandé se nomme « saut de charges ». Ce critère est attentivement pris en compte par la banque.

Si vous avez toujours réussi à payer votre loyer sans problème, une mensualité de crédit de valeur équivalente ne devrait pas poser de problème. Vous conservez le même « reste à vivre », et n’avez pas à changer vos habitudes budgétaires. D’un point de vue de calcul des risques pour un banquier, c’est parfait.

Logement facile à revendre

Si un logement est facile à revendre, la banque peut fermer les yeux sur un dossier qui était autrement refusé.

Bien immobilier recherché

Si le bien immobilier se trouve en zone recherchée, la banque sait qu’elle n’aura que peu de difficultés à récupérer son prêt. Même si le logement ne sert pas de caution ou de garantie, c’est rassurant de prêter à quelqu’un achetant un bien pouvant faire probablement une plus-value.

Pas ou peu de travaux

Un logement n’ayant pas ou peu besoin de travaux, c’est un logement qui donnera moins de tracas à l’avenir à son propriétaire. Pas de mauvaise surprise pour financer d’éventuels travaux imprévus.

👉 Les logements neufs sont ainsi préférés par les banques.

Pour une banque, le bien immobilier idéal, c’est celui qui est neuf et recherché. Il est plus sûr de prêter de l’argent à quelqu’un qui veut acheter un deux pièces à Paris qu’à quelqu’un qui veut restaurer une maison en Corrèze, en plein milieu de la campagne.

Au moment d'acheter son logement, la famille est souvent là pour aider.
Attention au choix du bien immobilier. La possibilité de revente facile est à prendre en compte.

L’apport et l’épargne

Un bon apport personnel est, le plus souvent, fruit d’une bonne épargne. Si le banquier pose la question « d’où vient cet apport », il vaut mieux répondre qu’elle vient de votre PEL plutôt que d’un héritage.

Un demandeur qui a réussit à épargner, ne serait-ce que quelques dizaines d’euros par mois, a un profil bien plus sûr et rassurant.

Quel apport personnel faut-il avoir ?

Il est communément admis que le minimum à apporter est de 10% de la valeur du bien immobilier. Il s’agit de prouver sa capacité à mettre de côté, à épargner.

Idéalement, il faut avoir au moins de quoi couvrir les frais de notaire, de dossier, de garantie ou de courtage.

👉 Dans l’ancien, les frais de notaire sont environ de 8% de la valeur du bien immobilier. Avec les autres frais, nous pouvons arriver aux 10% exigés en apport habituellement.

👉 Dans le neuf, les frais sont plus bas : 2,5 à 3% de frais de notaire, 5% de frais au total.

Pour les biens immobiliers pouvant souffrir d’une éventuelle décote, une perte de valeur dans le temps, l’apport idéal est de 20%.

Plus l’apport est important, moins le crédit sera cher, vu qu’on emprunte moins.

Epargne résiduelle

Il ne faut jamais se « déshabiller » totalement après l’obtention d’un prêt immobilier. Il est souvent préférable, si possible, de ne pas mettre toute son épargne en apport personnel.

👉 L’épargne résiduelle est celle qui reste après l’obtention du prêt immobilier. Cette trésorerie de sécurité devrait correspondre à 6 mensualités de crédit. Pour un banquier, cette épargne est rassurante, sachant que l’emprunteur aura le temps de faire face à un éventuel « accident de la vie ».

En n’allant pas jusqu’au maximum du taux d’endettement, on peut également se reconstituer une épargne, pourquoi pas une assurance-vie.

Lire : Comment utiliser une assurance-vie avec un crédit immobilier

Prêt à 110% : aucun apport personnel

Sans aucun apport, le prêt demandé doit suffire à payer l’acquisition du logement, mais également à payer les frais annexes. On parle alors d’un prêt à 110%.

Sachant qu’en cas de souci, la vente du bien immobilier ne suffirait pas à couvrir l’emprunt concédé, ce type de prêt est rare.

Néanmoins, deux cas de figure peuvent y prétendre avec plus ou moins de facilité :

Être un bon client

Avec des taux d’intérêts historiquement bas, le prêt immobilier n’est plus qu’un « produit d’appel » pour les banques. Elles génèrent aujourd’hui plus de revenus avec d’autres produits bancaires.

Pour avoir un prêt immobilier plus facilement, c’est une bonne idée que d’avoir plusieurs produits bancaires. Une assurance, un livret A, une autorisation de découvert, un compte bancaire pour les enfants…

Même si c’est peu, c’est un signe fort d’engagement avec la banque, qui l’apprécie à sa juste mesure. Le potentiel de gain d’argent pour une banque est bien plus intéressant avec l’ouverture d’un compte bancaire pour les enfants, nouveaux clients d’emblée fidélisés…

Améliorer son dossier de crédit

Un dossier de crédit est simplement le dossier que prépare une banque pour accorder un crédit, et qui sera traité par le banquier. Dedans on met toute la documentation nécessaire, comme le bulletin de salaire, les derniers relevés bancaires, etc.

C’est le traitement de ce dossier qui provoque les frais de dossier, même si comme argument commercial, de plus en plus de banques proposent le dossier de crédit gratuit.

👉 Chaque banque aura ses critères propres, qui correspondent aux critères que nous avons présenté dans notre article.

Pour élaborer un dossier de crédit, les banques font du « scoring » : elles notent les clients suivant différents critères. C’est la note qui déterminera l’accord de crédit.

Avoir un dossier complet

Plus le dossier de crédit est complet et bien renseigné, plus le délai de traitement du dossier sera court, et la réponse aura plus de chances d’être positive.

Ce dossier n’est à faire qu’une fois, et on le présente aux différentes banques que l’on démarche. Dans ce dossier, il faudra avoir les éléments originaux, ainsi que les copies qu’on pourra laisser à l’organisme prêteur, la banque. Si on est deux à monter un dossier de crédit immobilier par exemple, il faudra mettre les documents des deux, de l’emprunteur, et du co-emprunteur.

Plus on a des arguments rassurant le prêteur sur notre solvabilité, plus le crédit immobilier sera facile, avec un taux d’intérêt avantageux.

Eléments nécessaires pour établir un dossier de crédit immobilier

Une fois connue sa capacité de financement et trouvé un bien immobilier en adéquation, il faut signer une promesse de vente. Les banques ont besoin de savoir concrètement ce qu’elles vont financer.

Documents relatifs au bien immobilier

Il faut avoir dans son dossier les éléments relatifs au bien immobilier que l’on veut acheter, qu’il soit un appartement ou une maison individuelle.

La qualité du logement est essentielle pour une banque et son calcul de prise de risque.

En plus du compromis de vente, voici les documents à fournir en cas de travaux ou construction :

Documents relatifs à l’emprunteur

Documents relatifs aux revenus

Documents relatifs au patrimoine

Ces éléments permettent de valider l’apport personnel de l’emprunteur. Il est essentiel de pouvoir prouver que l’on possède bien l’argent que l’on dit avoir.

👉 Avec tous les éléments en main, qui correspondent aux critères exigés par l’organisme de crédit, l’obtention du prêt immobilier est pratiquement assurée.

Que faire en cas de refus ?

Si la demande de prêt immobilier a été refusée, il ne faut pas baisser les bras. Un dossier trop difficile pour la banque peut se simplifier.

Sur eKonomia, nous partons du principe que le remboursement d’un crédit immobilier est toujours préférable à la location. Ce principe n’est plus valable si le demandeur bénéficie des APLs ou de loyers (très) modérés. En ce cas, il est préférable, si possible, de se constituer une épargne.

Questions / Réponses

Quelle banque pour un crédit immobilier facile ?

Il n’y a pas vraiment de banque qui prête plus facilement qu’une autre. Au moment d’évaluer les risques, elles se valent toutes. En revanche, si vous avez une bonne relation avec votre banque actuelle, que vous êtes un « bon » client, vous avez plus de chances d’y obtenir un crédit qu’ailleurs.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

Si on ne parvient pas à augmenter ses revenus, il faut alors réduire ses charges fixes. Le tout est de réussir à obtenir le meilleur prêt en restant sous la barre des 35% de taux d’endettement.

Comment obtenir un prêt immobilier rapidement ?

Pour obtenir un crédit rapidement, il faut avoir tous les documents nécessaires immédiatement, avoir une situation professionnelle et personnelle stable, et un projet en adéquation avec son profil.

Comment acheter une maison au-dessus de ses moyens ?

Si c’est au-dessus de nos moyens, c’est qu’il faut éviter de l’acheter. Seule la fraude au crédit, qui n’est pas envisageable, pourrait le permettre.

Article rédigé par

Issu d'une famille modeste, Farid a toujours pensé que le Savoir pouvait faire aussi la différence sur les difficultés financières, et qu'il fallait le partager.

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