Comment utiliser une assurance-vie avec un crédit immobilier

Pour faire un achat immobilier, il est possible d’utiliser une assurance-vie. Grâce à certains montages financiers, l’acheteur peut ainsi utiliser son assurance-vie pour garantir un prêt, ou avoir une avance sur un contrat d’assurance-vie.
À jour le 20 avril 2023

En finance, les montages sont des associations entre différents produits financiers. Combinés entre eux, ils permettent de réaliser des opérations de différentes envergures. C’est le cas du crédit et de l’assurance-vie.

La plupart du temps ils sont complémentaires. Toutefois, de temps en temps, l’assurance-vie et le crédit peuvent être accessoires l’un de l’autre et réciproquement. Mais il arrive plus rarement cependant, que l’assurance-vie vienne se substituer au crédit.

Les investissements locatifs ont très souvent recours à ce duo. Cela devient nettement plus rare, quand il s’agit de financer une résidence principale.

L’assurance-vie nantie au profit d’un crédit in fine

Le crédit in fine est un crédit immobilier dont on ne rembourse que les intérêts au cours de sa durée, qui va en général de 3 à 15 ans. A la fin du crédit, il faut rembourser la somme initialement empruntée d’un seul coup.

A savoir : « in fine » veut dire en latin « à la fin ».

On peut donc rembourser le crédit in fine de deux manières :

Avantages : en ne remboursant la totalité de la somme empruntée qu’à échéance du crédit, on conserve un capital investi en assurance-vie, qui rapporte de l’argent. Même en étant prudent, l’assurance-vie permet d’avoir un rendement souvent équivalent aux intérêts de l’emprunt, sans compter les avantages fiscaux qu’elle permet.

En cas de décès, et grâce à l’assurance-décès obligatoire dans n’importe quel crédit immobilier, les héritiers récupèrent un bien entièrement payé, mais aussi une assurance-vie qui échappe à d’importants droits de succession.

Désavantages : le risque de ne pas avoir assez d’argent à la fin du crédit in fine est toujours présent. Contrairement à un crédit immobilier classique dit « amortissable », les accidents de la vie ne sont pas forcément pris en compte…

Le versement initial

La plupart du temps le versement initial sur le contrat d’assurance-vie nanti pour un crédit in fine est de 30%. C’est souvent le meilleur compromis : montant pas trop important et abondements modérés. On pourrait le comparer à l’apport dans un crédit amortissable.

Il est tout à fait possible de placer jusqu’à 50%, voire même 100% du capital emprunté. L’intérêt de se positionner sur un versement initial important, c’est de ne pas avoir d’abondements élevés en cours de crédit.

Les supports d’investissement

Jusqu’à ces dernières années, les banques exigeaient du fonds Euro pour sécuriser les performances des assurances-vie nanties. Avec les performances de ce fonds et de son abandon par les compagnies d’assurance, les exigences des banques se sont assouplies vers des supports équilibrés. Il est vivement conseillé de se positionner sur de l’actif sans risque pour une majeure partie du placement. Celui-ci pourra être dopé par 10 à 15 % de fonds un peu offensifs pour doper la performance de l’assurance-vie.

Les limites du nantissement de l’assurance-vie

Il y a 2 principales limites à ce montage :

Pourquoi faire un crédit in fine nanti par une assurance-vie ?

Les avantages d’une telle forme de financement immobilier sont visibles au moment d’acheter un appartement ou une maison en vue de les louer. L’investissement locatif est plus rentable lorsque l’on peut profiter des avantages fiscaux que permettent les assurances-vie.

De plus, le risque est plus modéré : en cas de souci, la vente du bien immobilier permettra de rembourser le plus souvent le crédit in fine, ce qui est autrement plus confortable que de devoir vendre sa résidence principale…

L’avance sur contrat, ou comment l’assurance-vie fait crédit

L’avance sur contrat est un prêt autorisé par l’assureur à l’assuré. Elle permet de retirer une partie du contrat d’assurance-vie dans un cadre bien défini :

Certains contrats d’assurance-vie permettent cet avantage s’il est indiqué dans les conditions générales. Il est donc important d’y prêter attention lorsque l’on souscrit à une assurance-vie. Cela peut être une opportunité intéressante.

Attention, il est souvent exigé une certaine ancienneté du contrat et un montant minimum déjà existant.

Les avantages de l’avance sur l’assurance-vie

L’avance sur contrat d’assurance-vie présente de nombreux atouts :

Et surtout, l’avance n’oblige pas « l’emprunteur » à justifier la raison de sa demande, ni même à prouver sa solvabilité comme on peut le faire pour un crédit immobilier.

Limites de l’avance sur contrat

Sur le papier, les avances sur contrat d’assurance-vie semblent plus intéressantes qu’un crédit immobilier normal si les taux d’intérêts restent équivalents. Il y a cependant certains points auxquels il faut absolument prêter attention :

L’avance sur contrat d’assurance-vie permet donc de redisposer d’une partie de son contrat d’assurance-vie quand on a un besoin ponctuel. Il faut être certain de pouvoir le rembourser dans un délai de 6 ans. Cela permet notamment de pallier des dépenses imprévues ou à des décalages de trésorerie : acquisition d’un véhicule en attendant un remboursement de l’assurance, paiement de frais de succession etc.

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Vieille publicité pour La Sauvegarde, une ancienne compagnie d’assurance-vie québécoise

Comment l’assurance-vie peut remplacer l’assurance de prêt ?

Il arrive parfois que les assurances-vie viennent se substituer à l’assurance de prêt. C’est notamment le cas lorsque l’emprunteur n’est pas assurable pour des raisons de santé. L’assurance-vie est alors nantie en faveur de la banque, comme elle peut l’être pour les crédits in fine.

Avantages

Limites

C’est donc un très bon choix d’utiliser une assurance-vie plutôt qu’une assurance emprunteur, pour peu que l’assurance-vie soit très conséquente. On constate qu’encore une fois, la banque, les crédits et même les assurances coûtent bien moins cher aux riches…

L’assurance-vie peut-être très avantageuse par rapport à un crédit classique

Le contrat d’assurance-vie n’est pas qu’un produit d’épargne et d’optimisation fiscale hors pair. Il présente aussi diverses fonctionnalités en plus de celles habituellement connues bien utiles au moment de faire l’acquisition d’un bien immobilier.

Son principal avantage, quel que soit l’utilisation choisie, c’est le rendement continuel de l’assurance-vie, allié à sa fiscalité réduite. Ceci permet de minimiser les coûts d’un « emprunt ». De plus, il est souvent bien plus simple d’utiliser son assurance-vie pour favoriser un investissement locatif plutôt que de faire appel à un crédit immobilier classique.

Il peut intervenir régulièrement pour l’octroi de crédit en tant que garantie de premier ordre ou bien en tant que garantie accessoire.

Il est donc important de ne pas négliger son contrat d’assurance-vie au moment de la souscription. On doit ainsi faire attention à la possibilité d’obtenir une avance, et de ne pas utiliser des supports d’investissement trop risqués. En effet, les banques sont totalement allergiques à la prise de risque lorsqu’il s’agit de garantir un prêt, et risqueraient de refuser de le faire si l’assurance-vie utilise des supports « à risque ».

Article rédigé par

La finance, Céline baigne dedans depuis des années. Après de nombreux stages et études en finance, elle a intégré une banque puis un cabinet de gestion de patrimoine.