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Pourquoi acheter la maison des parents?
Ce n’est peut-être pas la meilleure décision financière qui existe, même si vos parents vous vendent leur maison à un bon prix. Trop loin de votre lieu de résidence habituel, coûts d’entretien importants, impossibilité de louer. Toutes des raisons vous disant que ce n’est pas la chose à faire, et pourtant…
Pourtant l’émotion est là, et suivant vos motivations pour conserver la maison familiale, différentes solutions sont à envisager. Les vendeurs ne sont pas de simples anonymes, et il peut y avoir des avantages purement financiers à racheter la maison des parents, au delà de l’affectif.
- Est-ce que les parents veulent vendre pour déménager? Pour payer la maison de retraite?
- Peut-être que les parents veulent transmettre un bien immobilier de leur vivant ?
- Ou bien il s’agit d’un héritage, les parents n’étant plus de ce monde…
À quel prix acheter ?
La motivation à vendre de vos parents peut avoir un impact direct sur le prix auquel ils sont disposés à céder leur bien. Une chose est sûre : les parents ne peuvent pas vendre en dessous du prix du marché. Cette valeur est estimée par un professionnel indépendant. C’est le prix de vente des biens équivalents actés chez les notaires qui est généralement pris en compte.
Les donations déguisées
La donation déguisée survient lorsqu’une propriété est cédée à un prix bien en deçà de sa valeur réelle, dans le but de contourner les impôts. Si tel était le cas, la vente du bien immobilier peut purement et simplement être annulée.
En France, les donations sont soumises à des droits de donation, calculés en fonction de la valeur réelle du bien donné. Cependant, il existe des possibilités de donation exemptes de taxes. Les droits d’abattement permettent de réduire la base imposable de la donation, ce qui peut considérablement alléger la charge fiscale. Par exemple, un parent peut donner jusqu’à 131 865 euros à son enfant, sans que personne n’ait à payer d’impôts dessus. Chaque parent peut faire une donation : l’enfant peut ainsi recevoir de ses deux parents jusqu’à 263 730 € en une seule fois.
Voici les principaux droits d’abattement en vigueur :
| Type d’abattement | Montant de l’abattement |
|---|---|
| Donation entre parent et enfant | 100 000 € |
| Donation entre grand-parent et petit-enfant | 31 865 € |
| Donation entre arrière grand-parent et arrière petit-enfant | 5 310 € |
| Abattement supplémentaire pour les dons d’argent (donateur ascendant de moins de 80 ans) | 31 865 € |
Toute donation de montant supérieur sera taxée selon le barème suivant :
| Montant taxable, après abattement | Taux |
|---|---|
| N’excédant pas 8 072 € | 5% |
| Comprise entre 8 072 € et 12 109 € | 10% |
| Comprise entre 12 109 € et 15 932 € | 15% |
| Comprise entre 15 932 € et 552 324 € | 20% |
| Comprise entre 552 325 € et 902 838 € | 30% |
| Comprise entre 902 839 € et 1 805 677 € | 40% |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45% |
👉 Les donations exemptes de taxation ne peuvent être effectuées qu’une seule fois tous les 15 ans.
Un parent voulant faire un « cadeau » peut ainsi prendre en compte cette possibilité de donation afin de réduire le prix d’achat du bien immobilier à son enfant. Il peut également fixer le prix de vente dans la fourchette la plus basse de la valeur réelle de la maison sur le marché, telle que déterminée par un notaire.
À savoir : les donations sont prises en compte au moment de la succession, lorsqu’il faut partager l’héritage entre les héritiers.
Pour aller plus loin : Comment payer les droits de succession ?
Préserver le patrimoine de la famille
Garder au sein d’une même famille la maison où on a des souvenirs, où on a grandit, c’est un désir légitime pour de nombreuses personnes, mais…
Les raisons sentimentales sont les pires au niveau financier !
Le coeur a pourtant ses raisons que la raison ignore. C’est à cette condition que l’argent n’est plus une priorité. On est donc prêt à ne pas faire une bonne affaire pour que la maison familiale reste dans la famille.
On l’a vu, le plus grand risque pour une maison familiale, c’est que les héritiers ne puissent payer les frais de succession. Ils seraient ainsi forcés de vendre la maison. Les parents désireux d’optimiser fiscalement leur transmission et empêcher l’éventuelle vente de leur maison en dehors de leur famille doivent par conséquent opter pour les donations et les SCI.
Donation de parts sociales en SCI
La donation de parts sociales en Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie avantageuse fiscalement. Elle permet de réduire les droits de succession et ainsi de faciliter la transmission du patrimoine.
Tous les 15 ans, chaque parent peut ainsi céder des parts d’une valeur de 100 000 € sans avoir à payer le moindre impôt. Si ce sont les deux parents qui font chacune une donation, l’enfant peut recevoir 200 000 € en une seule fois, puis, 15 ans plus tard, encore 200 000 € et ainsi de suite tous les 15 ans.
Au moment du rachat du bien immobilier par l’enfant, il n’aura plus qu’à acquérir les parts sociales restantes de ses parents. On le comprend, en 15 ans, un enfant peut ainsi recevoir de ses parents une donation de parts de la SCI familiale d’une valeur de 400 000 €.
Pour créer une SCI familiale, il faut au moins deux associés : un parent et son enfant. Le parent apporte à la SCI la maison familiale, qu’il pourra occuper gracieusement. L’enfant peut, pour commencer, ne détenir qu’une part minime de la SCI. Celle grandira au fur et à mesure des donations dont il bénéficiera.
Aider ses parents
Si nous achetons la maison familiale pour aider financièrement les parents, la question de la donation ne se pose pas. Nous pourrions dire qu’il suffirait à un enfant de donner de l’argent à ses parents pour les aider, mais, règle générale, ceux-ci refusent toute aide filiale.
Que faire si ceux-ci souhaitent vendre leur maison afin de réaliser leurs projets, mais que vous voulez conserver la maison familiale?
Vous pouvez simplement payer le prix demandé par les parents, mais êtes-vous prêts à payer le prix fort? Peut-être existe-t-il des solutions alternatives à leurs projets? Peut-être pouvez-vous les convaincre de rester chez eux, ils ne sont pas seuls face à l’adversité ?
Au lieu de vendre la maison pour payer la maison de retraite, ils peuvent peut-être bénéficier d’aides pour les personnes âgées ? Notre article en lien détaille par exemple l’ASH, Aide Sociale à l’Hébergement, spécialement prévue pour aider à payer les factures de la maison de retraite, entre autres aides.
S’ils veulent simplement changer de lieu de vie, n’ayant pas de difficultés financières particulières, l’opération semble plus compliquée de votre côté. Il faut que vos parents, qui ne désirent pas particulièrement vous faire une donation à ce stade de leur vie, puissent s’y retrouver financièrement également.
Pour cela, il faudra payer le prix juste, sans doute le prix fort, celui du marché. Seule solution : faire une demande de crédit immobilier. C’est ici que vos parents ont un rôle à jouer, en se portant garants au cas où vous ne pourriez pas rembourser votre crédit.
Lire également : Le prêt familial, quand les parents prêtent de l’argent.
Conserver la maison familiale après l’héritage
Le décès des parents est une étape difficile de la vie d’une personne. Si les parents n’ont pas pris soin de préparer leur succession, cette difficulté peut devenir infernale. Les héritages sont trop souvent une source de conflits entre frères et soeurs, qui se déchirent pour savoir qui garde la maison, les bijoux et autres biens matériels. Heureusement, il existe des solutions pour que ça se passe pour le mieux.
Donation-partage
La donation-partage permet, du vivant des parents, de faire une sorte d’héritage anticipé. Les parents donnent leurs biens à leurs enfants, qui pourront en faire ce qu’ils voudront seulement à la mort des parents. Les règles pour la donation-partage sont similaires à l’héritage : impossible de déshériter un enfant au profit d’un autre.
La donation-partage exige le paiement des droits de donation, selon le même barème que pour une donation simple. De même, les abattement s’appliquent dans la donation-partage. Cette solution est, selon eKonomia, moins avantageuse économiquement pour l’enfant que les SCI. Elle n’intervient que pour éviter que les enfants se déchirent au moment de la succession, tous s’étant mis d’accord sur l’héritage du vivant des parents.
Rachat de soulte
Pour devenir le seul propriétaire de la maison familiale lors de la succession, il faut racheter la part, la « soulte » des autres héritiers.
Nous en parlons en large et en travers dans notre article « Comment garder une maison après un divorce ou un héritage ? ». En résumé, nous pouvons opter pour un crédit, ou bien simplement renoncer à être le seul propriétaire… pour l’instant. Un bien hérité peut parfaitement être géré en indivision, ou, en alternative, être géré en SCI.