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Au moment de faire une location, le propriétaire veut être sûr que les loyers seront payés. Il existe deux solutions essentielles pour apporter des garanties au propriétaire de l’appartement que nous voulons louer. La première solution : avoir quelqu’un qui soit prêt à payer à notre place si on ne peut plus payer, le « garant ». La deuxième solution : faire une « assurance loyers impayés ».
Les garanties données à un créancier, connues sous le terme juridique de « sûretés » permettent donc de faciliter la location d’un logement. En clair, « on ne loue qu’aux riches » ou à ceux qui ont des amis riches, mais ne soyons pas défaitistes : on peut trouver des solutions pour ne plus avoir un refus de location, même si au départ, on n’a pas de garant ni de caution…
Mais alors au juste, qui peut-être garant ? Comment avoir une caution ?
Pour nous aider à bien comprendre, mieux vaut commencer par le début, avec les définitions de ce qu’il faut retenir : le cautionnement et le garant.
Définition : la caution solidaire et le garant
Lorsque l’on parle de « caution solidaire », nous parlons tout simplement de la personne qui payera une dette à la place du locataire. Cette personne est également connue sous le nom de « garant ». Si la personne qui loue un appartement ne paye pas, le propriétaire pourra demander son argent directement au garant, sans même passer par un tribunal. Il ne faut pas confondre le garant avec le co-emprunteur.
Cette caution solidaire est donc la « garantie de paiement des loyers » pour le cas d’une location.
Attention ! Il ne faut pas confondre la caution solidaire avec la « clause de solidarité » très commune dans les colocations. Cette clause indique par exemple que si un des colocs ne paie pas, les autres doivent le faire à sa place. Tous les colocataires sont ainsi solidaires, jusqu’à la fin du bail. Pour un colocataire qui veut quitter la colocation, il doit faire un avenant au contrat : le propriétaire est libre de refuser. Il restera alors « solidaire » des loyers pendant 6 mois après son départ, sauf si un nouveau colocataire prend sa place.
La « caution simple » protège moins les créanciers d’un défaut de paiement. En effet, il faut d’abord obliger la personne qui a une dette de la payer. Ce n’est qu’une fois prouvé qu’elle ne peut pas payer que l’on ira chercher ses garants. Les loueurs préfèrent, de loin, la caution solidaire, on comprend pourquoi.
Les garanties exigées par les propriétaires et leurs agences sont parfois si conséquentes qu’on peut en arriver à la conclusion, à juste titre, qu’il est plus facile d’avoir un crédit immobilier que de louer ! Pour vous en assurer, il suffit de lire notre article sur les garanties pour faire un crédit.
Garanties pour louer un appartement, un logement
Se loger est l’une des premières préoccupations des français. En plus des loyers élevés, il y a aussi les garanties exigées par les propriétaires qui peuvent décourager plus d’un candidat à la location. Plusieurs garanties peuvent fonctionner pour convaincre un propriétaire, un bailleur, de louer son appartement. Le locataire peut apporter en garantie un garant qui se porte caution et payer la caution logement. Il peut également demander l’aide de l’état. Le propriétaire peut souscrire une assurance pour loyers impayés si le locataire n’a pas de garant, en plus d’exiger la routine en location : avoir un salaire trois fois plus élevé que le loyer.
Pour ceux qui ont du mal à payer le loyer, il existe plusieurs aides au logement de la CAF ou le Fonds de Solidarité pour le Logement. L’article qui nous occupe ici se focalise sur les garanties exigées par le bailleur ou le créancier : le locataire ou le demandeur de crédit a en principe les moyens d’honorer ses engagements.
Les garanties de location : caution logement, ou « dépôt de garantie »
Le dépôt de garantie, plus connu sous le nom de « caution », ne doit pas être confondu avec la caution solidaire que nous venons de voir plus haut. Cette caution logement ou caution location, versée au propriétaire, est une somme d’argent qui permettra de réparer l’appartement en cas de besoin à la sortie du locataire. Si l’appartement n’a pas de problèmes, la caution, l’argent, sera remboursé au désormais ancien locataire.
Les cautions ne sont pas une exclusivité de la location immobilière : les loueurs de voiture par exemple demandent également une caution, souvent faite avec une carte de crédit ou par chèque. S’ils détectent un problème sur la voiture, ils débitent le montant des réparations sur la carte de crédit de leur client. Ce système de caution empêche d’ailleurs souvent les interdits bancaires de louer une voiture.
Se porter garant : comment faire
Première chose en location, surtout dans des endroits très recherchés comme à Paris : on demande au garant d’avoir les moyens d’être caution, c’est-à-dire qu’il prouve qu’il peut payer à la place du locataire. En général, les loueurs demandent au garant de gagner 5 fois plus d’argent que le montant du loyer, preuves à l’appui (fiches de paye, RIB…). Si le loyer est de 500 euros, il faut donc que le garant ait des revenus de 2500 euros.
Le « cautionnement » est le nom du contrat où tout est écrit : qui est garant, qui est le propriétaire, le créancier, de combien est le loyer, le crédit… bref, tout ce qu’il faut mettre noir sur blanc. Ce contrat est proposé en général par la banque lorsqu’il s’agit d’un prêt, par le loueur lorsqu’il s’agit d’une location.
Si vous êtes garant, attention :
- Si le garant venait à décéder pendant la durée du prêt ou de la location, ce sont ses héritiers qui seront les garants.
- Si le « débiteur » (la personne qui doit de l’argent) est en situation de surendettement et en procédure de rétablissement, le garant devra quand même payer.
- Rien n’empêche de rajouter des clauses à l’acte de cautionnement, avec les conditions, acceptées par les deux portées, qui décrivent quand est-ce que le garant est libéré de ses obligations.
A savoir : une personne morale (entreprise, association…) peut se porter garante.
Modèle type de lettre du garant pour se porter caution :
Il existe des modèles de lettres de garant, je vous en mets une, élaborée par Nexity, pour se porter garant d’une location :
ACTE DE CAUTIONNEMENT
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) (nom, prénom et date de naissance de la personne se portant caution) demeurant (adresse complète) déclare me porter caution de M. (nom et prénom du locataire) avec renonciation au bénéfice de discussion et de division pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti par M. (nom et prénom du bailleur) demeurant à (adresse du bailleur), propriétaire des locaux, pour une durée de (durée du bail renouvellement éventuel) ans à compter du (date de prise d’effet du bail).
Je reconnais avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont un exemplaire m’a été remis et m’engage à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.
Le garant doit ensuite écrire à la main sur le contrat le texte suivant :
Bon pour caution solidaire pour le paiement du loyer dont le montant mensuel actuel est de (en chiffres et en lettres) euros et de sa révision annuelle selon la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement.
Je reconnais, par ailleurs, avoir connaissance des termes de l’article 22-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, ci-dessous reproduit :
« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.»
Signature
Garant à l’étranger
C’est un problème récurrent : si notre garant habite à l’étranger, comment est-ce qu’on fait ? La Loi (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) stipule qu’on ne peut pas faire de discrimination, et qu’il est tout à fait possible d’avoir un garant de nationalité étrangère ou habitant à l’étranger. Sauf que rien n’empêche le loueur de refuser de louer son bien immobilier, qu’il soit étranger ou français. Dans ce cas précis, la Loi ne sert à rien.
On se met à la place du propriétaire : comment être sûr que le garant habitant à l’étranger va payer en cas de problème ? Le propriétaire n’a pas forcément l’envie ou les moyens de payer un avocat à l’étranger pour se retourner contre le garant et récupérer l’argent qu’on lui doit. La solution, sans doute la plus simple, passe par faire un acte de cautionnement, comme celui présenté plus haut, et de le valider à la mairie de son lieu de résidence. Ce papier donne des garanties supplémentaires au propriétaire, mais il pourra toujours refuser.
Pas de garant pour louer, comment faire ?
Le garant, c’est bien pour ceux qui ont des parents ou des amis pouvant le faire. Mais comme d’habitude, ceux qui ont le plus besoin de garants sont ceux qui ont peu de revenus. Pour eux, il existe des moyens de se passer de garant, grâce à d’autres dispositifs qui permettent d’apporter des garanties au propriétaire.
Loca Pass, garantie locative
Le Loca Pass était la principale garantie du payement de loyer et des charges, jusqu’en 2010, lorsqu’il a été remplacé par la « garantie des risques locatifs », bien plus efficace. Le Loca Pass existe toujours aujourd’hui, mais il est limité aux biens immobiliers appartenant à une personne morale (typiquement des HLM), et ayant fait l’objet d’une convention ANAH ou donnant droit à l’APL. Il est également réservé aux travailleurs ou jeunes retraités.
Le montant maximum de la garantie est égal à 9 mois de loyers et charges, dans la limite de 2000 euros par mois, déduction faite des différentes aides au logement.
L’Avance Loca Pass est un crédit pour payer la caution, le dépôt de garantie. C’est un prêt à taux zéro d’un maximum de 500 euros, à rembourser au maximum en 3 ans. On peut demander cette aide pour n’importe quel bien immobilier dans le privé, contrairement à la Garantie Loca Pass.
Pour bénéficier de l’avance ou de la garantie Loca Pass, il faut s’adresser à Action Logement, qui saura également apporter plus de précisions si nécessaire.
Attention : les personnes qui ont déposé un dossier de surendettement ne peuvent pas obtenir la garantie Loca Pass ni l’avance Loca Pass.
Garant pour les étudiants : Caution Locative Etudiante (Clé)
Cette garantie de l’Etat permet aux étudiants qui n’ont pas de garants d’avoir un dispositif qui se porte « garant » pour eux. Il faut avoir moins de 28 ans (cette limite d’âge ne concerne pas les doctorants étrangers). Pour en faire la demande et en savoir plus, rendez-vous sur Lokaviz.
Pour ne plus être garant, pour résilier le cautionnement
Il faut attendre que le bail dans le cas d’une location se termine, ou que le crédit se termine. Autant dire qu’il faut faire extrêmement attention avant de se porter garant.
Assurance des loyers impayés, garantie des risques locatifs
Le Loca Pass n’était pas suffisant pour rassurer les propriétaires. Face à ce constat, une « assurance garantie des risques locatifs », assurance GRL a été créée. Encore relativement peu connu, le futur locataire ne doit pas hésiter à en parler au propriétaire. Le loyer sera un peu plus cher pour le locataire pour y intégrer le coût de cette assurance, et le propriétaire ne pourra plus exiger un garant : la Loi interdit de cumuler garant et assurance. Pour pouvoir en bénéficier, il ne faut pas que le locataire consacre plus de la moitié de ses revenus pour payer le loyer, ou que le loyer soit supérieur à 2000 euros.
En 2016, avec la Loi ALUR et l’entrée en vigueur de la « Garantie Universelle des Loyers », les propriétaires devraient avoir un dispositif très rassurant leur permettant de louer plus simplement et facilement leur bien immobilier.
Ces assurances sont une très bonne idée, mais pour l’heure, je ne suis pas très confiant : peu de propriétaires ont recours à la garantie des risques locatifs, la plupart préférant toujours la caution solidaire, un garant. Pourtant, l’assurance apporte plus de garanties au propriétaire que le garant, un comble ! Il peut être assuré par exemple jusqu’à 70 000 euros d’impayés et le coût est assez limité : 2,5 à 4% du loyer.
Il ne faut pas confondre l’assurance GRL avec la Garantie des Loyers Impayés (GLI), proposée par les assurances classiques. Quand l’assurance GRL est encadrée strictement par l’Etat, les assurances classiques elles sont bien plus souples. On peut par exemple louer un appartement dont le loyer est supérieur à 2000 euros, ce que ne permet pas la GRL. Dans les deux cas, il est pertinent d’aller voir ce que propose l’assureur, qui peuvent avoir des offres très compétitives. Je prends en exemple la MACIF, avec son assurance qui coûte 2,5% du loyer. Pas de miracles toutefois : les assurances veulent que le locataire soit en CDI et gagne trois fois plus d’argent que le prix du loyer, ce qui est plus restrictif que la GRL.
En résumé, le garant pour des étudiants, qui n’ont pas de revenus, est logique. Ce sont les parents qui payent. Le garant pour des personnes qui travaillent est, pour moi, une aberration.
Pour en savoir plus sur la garantie des risques locatifs, GRL, une petite visite au site officiel sera très utile : APAGL
Caution bancaire pour location
La caution locative, proposée par les banques est une alternative aux garants. C’est un service, payant bien sûr, que les banques proposent à leurs clients, assez mal connu. Chaque banque possède ses conditions particulières. Ces offres sont en général proposées aux jeunes, et peuvent coûter aux alentours de 1% à 2% du montant annuel garanti. En clair, avec un coût de 1%, si on a un loyer de 500 euros par mois, la caution bancaire locative va coûter 5 euros par mois, 60 euros par an, auxquels s’ajoutent les frais de dossier.
Solibail et Louez Solidaire
Solibail, Louez Solidaire et d’autres programmes d’aide au logement spécifiques ont été implémentés pour aider les plus démunis à pouvoir se loger dans des zones où le marché locatif immobilier est très tendu. Ce programme s’adresse aux propriétaires d’appartements, réticents à l’idée de louer leur appartement. Il s’agit pour eux d’une très bonne solution pour louer leur appartement sans risque, tout en aidant des personnes défavorisées, ceux que l’on nomme souvent de « cas sociaux ».
En pratique, ce sont des associations conventionnées qui vont louer l’appartement, appuyées par les collectivités locales, pour ensuite les sous-louer aux personnes défavorisées. Ces associations sont donc, en quelque sorte, les garants des locataires. Quelques exemples d’associations : Emmaüs, Restos du Cœur, Association Aurore…
Deux vidéos, qui expliquent pour le propriétaire ce qu’il risque :
Solibail pour l’Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Pays de la Loire, et Midi-Pyrénées.
Pour en savoir plus, visitez le site officiel de Solibail.
Louez solidaire, réservé aux parisiens
Pour en savoir plus, visitez le site dédié de la Mairie de Paris.
Il faut savoir qu’ils ont en général une vision assez restrictive du « prix du marché » qu’ils disent pratiquer. J’ai pris contact avec « Louez solidaire » à Paris, et ce qu’ils proposaient était de 30% inférieur au prix du marché de mon quartier, justement. Pas vraiment de quoi les aider à obtenir plus de logements de la part des propriétaires.
Si vous voulez être locataire, il faut s’adresser en priorité aux services sociaux de sa commune et prendre rendez-vous avec l’assistante sociale.
Tout savoir sur les solutions pour garantir une location, du garant à la caution
Je me souviens d’avoir galéré il y a quelques années pour pouvoir louer un appartement à Paris. Je venais d’arriver, et il me fallait un garant pour pouvoir louer un appartement, même en étant en CDI et en gagnant trois plus que le montant du loyer. Aujourd’hui, avec les mécanismes implémentés par l’Etat, le garant devient moins fondamental et je serais sûrement passé par une assurance garantie des risques locatifs ou même, si j’avais su que ce n’était pas si cher que ça finalement, une assurance de loyers impayés classique. Il est essentiel de bien connaître toutes les possibilités de garantir une location, même si parfois il faut pouvoir persuader le bailleur. Le garant, à mon avis, doit être réservé tant que possible, aux parents qui veulent simplifier la vie de leurs enfants. Pour les autres, il existe, on vient de le voir, d’autres solutions.