Achat immobilier en tontine : comment faire ?

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La tontine est une association de personnes qui mettent un capital en commun pour acquérir un bien qui sera la propriété du survivant. C'est un moyen pratique d'acheter un appartement, grâce au pacte tontinier, pour protéger les plus faibles revenus.

Achat immobilier en tontine : comment faire ?
Acheter en tontine, une bonne solution quand on a pas beaucoup d'argent
  1. Définition de « tontine »
  2. Tontine immobilière
  3. « Achat tontine » dans l’immobilier : faire un pacte tontinier

Acheter en tontine permet un certain nombre d’avantages à ne pas négliger, surtout si notre situation financière est délicate, que l’on soit chômeur ou au RSA.

On entend de plus en plus souvent parler des tontines. Mais à chaque fois, on entend quelque chose de différent. Certains vont dire que c’est une méthode miracle pour gagner de l’argent, d’autres vont dire que c’est une autre façon d’épargner de l’argent, ou d’autres encore vont vous parler d’entraide entre amis, ou un régime spécial d’acquisition d’un bien immobilier.

Tout ceci ne semble pas compatible, comment une chose peut-elle être épargne et crédit à la fois? La tontine, ou plutôt, les tontines, sont plusieurs choses différentes, qu’il convient de ne pas confondre. On peut passer d’une forme d’épargne sérieuse à une forme d’arnaque très répandue ! Voyons de quoi il en retourne, pour ne pas se faire avoir au moment de faire un pacte tontinier immobilier.

Définition de « tontine »

La tontine, au début, a été inventée par Lorenzo Tonti, un banquier de Naples en Italie, qui proposa ce nouveau système à Mazarin. Avec cette tontine, chaque souscripteur verse de l’argent, ici à l’état, qui fera fructifier cet argent. Les membres de la tontine profiteront chaque année des dividendes, de l’argent que rapporte l’argent investi chaque année. A la mort d’un des membres, son capital sera partagé entre les souscripteurs restants : les dividendes rapportent de plus en plus pour chaque souscripteur. Le dernier souscripteur étant l’état, c’est lui qui garde la somme finale, récoltant au passage un joli financement.

On le voit, ce système est une sécurité pour « plus tard », un investissement à très long terme, et s’apparente à une rente viagère. Il fonctionne bien si un certain nombre de souscripteurs initiaux meurent avant nous : moins il y a de personnes dans la tontine, plus les dividendes sont gros. Par contre, on ne laisse rien à ses héritiers avec ce système initial…

Cette première tentative de financement de l’état fut refusée par le Parlement, et ne sera acceptée que plus tard, pour financer une guerre : dans l’urgence, tout les moyens sont bons pour trouver de l’argent. Cette première tontine sera un échec en France, avec très peu de souscripteurs. Ces tontines, très en vogue chez les anglo-saxons, furent peu à peu abandonnées : l’état ne gagne que si les souscripteurs ne vivent pas trop longtemps! Hors, l’espérance de vie augmentant régulièrement, l’état, au lieu de gagner, perdait de l’argent.

Définition actuelle de « tontine »

Une tontine, c’est une association de personnes qui mettent un capital en commun pour acquérir un bien qui sera la propriété du survivant.

Cette définition actuelle est une évolution, on le voit, de la tontine originelle. Les particuliers peuvent donc également se faire une tontine entre eux, pour financer, par exemple, un appartement : il suffit de deux personnes pour faire une tontine. L’état le faisait pour financer une guerre ou de grands travaux publics.

La tontine épargne

Vous bloquez une somme d’argent pour des dizaines d’années, sans pouvoir voir l’évolution de la rémunération annuelle. Cet argent, sorti du circuit bancaire habituel, n’est plus assujetti aux impôts, et n’est plus compté comme faisant partie du patrimoine : c’est un avantage indéniable pour les personnes redevables de l’ISF, l’impôt sur la fortune. Au bout de 15 ans au minimum en général, l’argent « retrouvé » est toujours rémunéré à un taux supérieur au marché. C’est un investissement qui se fait ainsi sur le très long terme, profitable pour ceux qui peuvent se permettre de bloquer une somme importante sur un important nombre d’années.

La tontine entraide

Un groupe de personnes décide de mettre de l’argent en commun, et de faire des virements réguliers à ce « pot commun ». C’est un système d’entraide, en vogue en Afrique, que l’on pourrait assimiler à une assurance : cet argent commun est là pour aider l’un des membres du groupe. L’argent investi génère des revenus, qui seront redistribués sur accord des différents membres.

Tontine immobilière

Acheter un appartement, on le sait, ne se fait pas à la légère. Il existe bon nombre de lois qui régissent ce type d’acquisition. Même lorsque l’on hérite d’un bien immobilier, il faut tenir compte de la Loi et de la fiscalité. Si vos enfants héritent de votre maison, ils devront payer des droits de succession importants afin de garder le bien immobilier.

De nombreux héritiers doivent finalement vendre la maison de leurs parents, faute de ne pouvoir payer les droits de succession : difficile de payer si on est juste au RSA ou chômeur, et encore plus difficile d’avoir un crédit immobilier pour chômeur. Ce casse-tête devient encore plus compliqué entre époux, et à fortiori si il existe des héritiers d’un précédent mariage.

Si vous êtes juste en union libre, le casse tête est trop compliqué : le concubin survivant n’aura aucun droit sur la maison, si celle ci était au nom du défunt. Les héritiers peuvent ainsi mettre à la rue la compagne en union libre depuis 20 ans, sans ménagement. La tontine une solution avantageuse pour s’affranchir des droits de succession entre concubins, et de protéger le survivant contre des héritiers peu soucieux du bien être de la compagne de leur père ou mère.

« Achat tontine » dans l’immobilier : faire un pacte tontinier

Une des solutions les plus préconisées pour « contourner » les impôts, le fisc, de façon tout à fait légale est l’achat en tontine, faire un pacte tontinier. Si le bien immobilier est la résidence principale des acheteurs,  si les chances de survie entre conjoints sont sensiblement équivalentes, et si les montants ne sont pas trop déséquilibrés entre acheteurs, il est possible de faire un pacte tontinier. On met donc un capital en commun avec son conjoint pour acheter un bien immobilier précis. A la mort de l’un d’eux, le conjoint survivant est considéré comme seul propriétaire du bien, et ce, depuis le premier jour où la maison avait été achetée : c’est comme si il n’y avait jamais eu de transmission, donc pas de succession.

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Les héritiers du conjoint décédé n’ont donc aucun droit sur ce bien, et il n’y a quasiment pas de droits de succession, dès lors que la valeur du bien n’excède pas les 76000 euros. Cette somme qui semblait intéressante il y a quelques années, semble aujourd’hui dépassée, avec l’augmentation de l’immobilier de ces dernières années. Il faudrait que cette valeur soit mise à jour! Au delà des 76000 euros, la taxation se fera sur 60% de la valeur du bien, comme d’habitude pour des couples PACSés ou mariés. Par exemple, si vous avez un appartement qui vaut 100 000 euros, l’état considérera que votre bien immobilier en vaut 60 000, et vous ne serez taxés que sur ces 60 000 euros.

Les héritiers qui ne touchent rien peuvent faire un recours si ils sont lésés : ils doivent prouver que le pacte tontinier n’était pas équitable entre les conjoints (chances de survie d’un des deux conjoints trop déséquilibré, ou montant investi dans l’achat inégal, l’un des deux acheteurs ayant mis beaucoup plus d’argent que l’autre pour acheter la maison). On peut voir ici que l’achat d’un bien immobilier, d’un appartement, d’une maison en tontine est surtout intéressant pour les gens en couple non mariés (ou PACSés) aux faibles revenus, pour ceux qui ont la chance d’acquérir un appartement malgré le chômage, ou un SMIC. La tontine permet ainsi de conserver le bien au survivant sans que la famille du défunt oblige le survivant à sortir de la maison. Il ne faut pas oublier qu’il n’est pas héritier dans la formule de succession traditionnelle.

C’est l’article 1044 du Code civil permet « le Pacte Tontinier » dans le cas de leg (transmission à titre gratuit d’un bien au décès du propriétaire). L’article 1130 du code civil, interdisant les pactes sur succession future a fait évidemment l’objet d’une jurisprudence pour prendre en compte le Pacte Tontiner. Cette jurisprudence affirme donc que cet article n’est pas applicable aux acquisitions sous forme de pacte tontinier. Le Pacte Tontinier est en fait d’une clause, juridiquement parlant, dite aussi « clause d’accroissement », qu’on ajoute dans le contrat par lequel plusieurs personnes achètent un même bien (meuble ou immeuble), en commun. Cette clause du contrat prévoit ainsi que le bien immobilier par exemple reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.

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Achat immobilier en tontine : comment faire ? : notre avis

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Avantages et désavantages de la tontine pour un achat immobilier

Contrairement à un achat en indivision (impossibilité de repartir un bien entre plusieurs personnes), il est impossible de sortir de la tontine si les deux acheteurs ne sont pas d’accord. Même un juge ne pourra pas revenir sur cette clause.

Impossible de vendre le logement et de récupérer sa part si vous avez un conflit avec votre conjoint !

Il est également impossible (ou du moins très difficile) d’obtenir un crédit en mettant sa maison en hypothèque : le propriétaire n’étant connu qu’au décès de l’un des deux membres de la tontine, la banque aura du mal à octroyer le crédit avec une hypothèque d’un bien à la propriété « inconnue ».

On le voit donc, la tontine est avantageuse pour une petite partie des gens qui achètent un bien immobilier. Il faut que vous achetiez une maison ou un appartement à faible valeur, et que vous n’ayez pas d’héritiers à qui vous voulez léguer votre bien immobilier. Pour tous, en revanche, la tontine permet d’économiser sur les frais de notaire lors de la succession. Savoir si l’achat avec un pacte tontinier est  avantageux ou pas s’étudie au cas par cas!

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  1. RICOU dit :

    bonjour, Je suis seule propriétaire d’une maison que j’ai mis à la vente. Ayant 3 enfants, j’aimerai acheter « en tontine », avec un ami une petite maison dans le finistère pour un montant de 35.000e. Nous pouvons donner 5000e en comptant, et aimerions faire un prêt de 30.000€. Pouvez-vous me dire :
    – quels seraient le montant des frais de notaire pour un achat de cet ordre, avec un pacte tontinier
    – nous avons chacun une banque en Provence, comment faire un prêt pour cet achat
    en « pacte tontinier » ?
    – comment cela se passe pour la déclaration aux IMPOTS, pour les Impôts Fonciers, et pour les Impôts Locaux
    – comment cela se passe pour assurer la maison achetée en « pacte tontinier »
    Nous avons a peu près le même âge, 70ans et 65ans.
    JE vous remercie de tous ces renseignements, et pour les renseignements que j’aurai pu oublier. Mme RICOU Raymonde

  2. matos dit :

    bonsoir pouvez voous me dire les frais notariés pour un achat en tontine d »une maison de 165000€ est ce plus cher ou moins cher qu’un achat normal merci de votre prompt réponse

  3. Melly dit :

    Je pense que « la tontine » est une bonne solution pour les Homosexuels …
    pourquoi personne ne leur en parle ?


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