Crédit Copropriété : un prêt collectif pour financer les travaux

Les travaux de copropriété sont généralement prévisibles. Dans ce cadre, le syndicat de copropriétaires effectue des provisions afin de faire face aux dépenses. La Loi ALUR de 2014 encadre les fonds de travaux, devenus obligatoires.

Ces provisions sont décidées en assemblée générale (AG), ainsi que ses modalités. Le rôle du syndic, chargé de gérer les intérêts du syndicat de copropriétaires, sera de procéder à l’appel de fonds pour travaux selon ce qui a été décidé en AG.

👉 La copropriété a également la possibilité de créer un fonds spécial de prévoyance, permettant de financer des travaux nécessaires, qui n’étaient pas prévus.

Mais seulement voilà, comment faire si les travaux ne peuvent pas attendre et que les fonds ne sont pas suffisants ?

Prêt collectif de copropriété

Le syndicat de copropriétaires a la possibilité, en son nom, de faire une demande de crédit collectif auprès d’une banque. Dans la pratique, c’est le syndic, en tant que représentant légal du syndicat, qui va souscrire et gérer le prêt collectif de copropriété.

👉 Le décret d’application de la loi Warsmann numéro 2013-205 du 11 mars 2013 sur l’emprunt collectif de copropriété est paru au Journal Officiel le 13 mars 2013.

Ce décret encadre les modalités du crédit, désormais offert aux copropriétés, en vue principalement de financer des travaux. C’est une véritable avancée dans l’aide au logement en copropriété.

Un prêt individuel pour payer sa part des travaux est possible, mais rarement plus avantageux qu’un « prêt copro ».

Que peut-on financer avec un crédit copropriété ?

Un crédit collectif de copropriété doit être conforme à la Loi. On peut ainsi l’utiliser pour :

• Travaux de réparation ou de rénovation des parties communes, votés en AG (réfection de toiture, ravalement de façade…)
• Acquérir des biens pour la copropriété.
• Travaux d’améliorations de la copropriété, notamment ayant trait aux économies d’énergie (isolation thermique, pose de panneaux solaires)
• Travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives (compteurs d’eau…)

👉 Le crédit à la copropriété peut également préfinancer la prime pour la rénovation énergétique « MaPrimeRénov’ » et les autres éventuelles subventions publiques, portant sur l’intérêt collectif des copropriétaires.

Pourquoi faire un prêt collectif de copropriétaires ?

Un crédit classique dépend avant tout de la solvabilité du demandeur, c’est-à-dire de sa capacité à rembourser son emprunt. Comme partout, son taux d’endettement pour avoir accès au crédit ne doit pas dépasser la règle de base : un tiers de ses revenus.

Sur un crédit copropriété, c’est un peu différent : c’est la copropriété qui négocie le crédit avec l’organisme prêteur (la banque). La banque ne traite donc pas directement avec les copropriétaires, et ne vérifie pas leur solvabilité individuellement. Pour pouvoir rembourser l’emprunt, la copropriété demande à ses membres les fonds nécessaires, suivant les modalités votées à l’unanimité en AG, avec la conséquente augmentation des appels de charge.

Avantages du prêt collectif

Le prêt collectif permet à la copropriété d’obtenir plus facilement un financement de ses travaux. La banque n’a ainsi pas trop de mal à concéder un crédit à une copropriété, son prêt étant garanti, en plus de la caution solidaire entre les copropriétaires, par les biens immobiliers en question.

👉 Les taux d’intérêts du crédit copropriété sont par ailleurs souvent plus avantageux que la solution autrefois habituellement choisie, le prêt personnel.

Les travaux nécessaires à la copropriété, qui pouvaient autrefois s’éterniser par manque d’obtention d’un crédit sur tous les copropriétaires, sont aujourd’hui plus simples à financer et mettre en œuvre. Premiers bénéficiaires, les seniors, pour qui l’âge avancé n’est plus un obstacle pour participer au crédit copropriété.

Bon à savoir : si les travaux à effectuer sur les parties communes de la copropriété ne sont que des améliorations, et si le copropriétaire a voté contre leur réalisation lors de l’Assemblée Générale, il peut étaler le paiement des travaux. Cet étalement peut se faire sur dix ans, en remboursant (avec les intérêts) l’organisme qui a avancé les fonds, que ce soit le syndicat ou une banque.

Procédure du prêt copropriété

Un prêt collectif, concernant toute la copropriété, doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour être adopté, le prêt doit être voté à l’unanimité.

👉 L’unanimité n’est pas requise si le prêt collectif ne concerne qu’une partie de la copropriété.

👉 L’unanimité n’est pas requise également si le prêt préfinance des travaux ayant déjà obtenu des subventions publiques.

Chaque copropriétaire est libre de faire partie du crédit collectif s’il le souhaite. Le copropriétaire peut donc tout payer d’un coup s’il préfère, ou simplement une partie, finançant le reste avec le crédit collectif.

En payant en une seule fois, il n’aura pas à s’occuper de payer les mensualités du crédit, ni les intérêts. Les copropriétaires désireux d’accéder au crédit copropriété doivent le faire savoir deux mois au plus tard après le vote en AG.

C’est le syndic qui signe le contrat de prêt, au nom du syndicat de copropriété.

Assurance et caution du prêt collectif

C’est une caution qui garantit à la banque prêteuse la solvabilité de chacun des copropriétaires. Le syndicat de copropriétaires doit ainsi passer par une entreprise d’assurance ou une autre banque qui se portera caution, en prévision des éventuels impayés.

S’il s’agit d’un prêt collectif préfinançant des subventions publiques, l’assurance est facultative.

Assurance prêt immobilier : comment payer moins ?

Conditions de remboursement

Chaque copropriétaire ayant souscrit l’emprunt doit rembourser selon la part qui lui incombe des dépenses.

En cas d’impayé de la part d’un copropriétaire emprunteur, le syndic doit le mettre en demeure. Si la mise en demeure échoue, le syndic peut, après un délai de 30 jours, demander à la caution de payer à la place du copropriétaire.

C’est à la caution ensuite de se faire rembourser auprès du copropriétaire.

Banques qui proposent le prêt collectif

En 2020, seuls deux organismes proposaient un prêt collectif spécifique pour les travaux de copropriété selon Capital.

• Domofinances, filiale de BNP et EDF.
• Certaines Caisses d’Epargne du groupe BPCE

Il faut faire attention à certaines offres, qui se font passer pour un « prêt collectif » mais n’en sont rien. Il s’agit de prêts individuels, attribués à un copropriétaire. Ils ne s’adressent pas au syndicat de copropriété, et sont donc moins avantageux.

Eco prêt à 0%, ou « ECO-PTZ Collectif »

La Loi sur « l’Eco Prêt à 0% collectif » s’applique depuis 2014. Ce prêt aidé par l’état adressé aux copropriétés leur permet de financer les travaux visant à réduire la consommation d’énergie.

Les copropriétés peuvent par conséquent obtenir un prêt pour améliorer l’isolation thermique ou installer des systèmes de chauffage.

En 2022, le montant maximal de l’ECO-PTZ collectif est de 50.000 euros, pour une amélioration de la performance énergétique globale de la copropriété.

👉 Toutes les conditions : Eco-PTZ sur Service-Public.fr