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Vente à réméré, vente avec faculté de rachat – Surendettement

Comment vendre son bien immobilier, sa maison principale, avec la possibilité de la racheter ?

vente à réméré
vente à réméré

Face au surendettement, à l’impossibilité de rembourser ses dettes, et après avoir tout tenté pour trouver une solution, il existe une dernière carte à jouer pour ceux qui ont la chance d’être propriétaires de leur maison : la vente à réméré. Etre propriétaire de son logement, c’est en effet une chance, mais souvent, c’est aussi un problème : un propriétaire est considéré comme quelqu’un qui a de l’argent, donc il n’y a pas d’APL de la CAF pour l’aider à payer le prêt immobilier, sauf s’il s’agit d’un « prêt conventionné » (prêt à taux zéro, PEL, etc.) et sans prêt bancaire « classique ». Voyons voir quelles sont les promesses de la vente à réméré pour une personne surendettée sans espoir de s’en sortir.

Une vente à réméré, qu’est-ce que c’est ? Définition

Il s’agit simplement d’une vente qui permet au vendeur de racheter ce qu’il a vendu, quoiqu’il arrive, à son prix de vente, le « prix principal », en y ajoutant les frais et une éventuelle valorisation du bien (article 1659 du Code Civil jusqu’à l’article 1673). Sur le contrat de vente à réméré, on peut choisir de permettre au vendeur de racheter dans une période allant de 6 mois à 5 ans.

La vente à réméré est ainsi également connue sous son nouveau nom législatif de « vente avec faculté de rachat ». Réméré est un mot qui vient du latin « redimere », qui signifie simplement « racheter ». Ce pacte de réméré immobilier permet ainsi au vendeur de reprendre ce qu’il a vendu, sous les conditions accordées entre les parties.

Prenons un exemple pour mieux comprendre le concept de réméré : monsieur Surendetté vend sa maison à réméré à monsieur Riche pour 100 000 euros. Sur le contrat, ils sont d’accord pour dire que monsieur Surendetté a 5 ans pour racheter la maison. Au bout des 5 ans, si monsieur Surendetté n’a pas racheté la maison, il ne pourra plus obliger monsieur Riche à la lui revendre.

Au bout de 4 ans, monsieur Surendetté a enfin les moyens de racheter la maison à monsieur Riche. Monsieur Riche lui revend donc sa maison, pour 110 000 euros. En effet, la maison a pris de la valeur en 4 ans. Monsieur Riche avait fait des travaux qui ont valorisé le bien !

Juridiquement, comme monsieur Surendetté a exercé son droit au rachat, le contrat de vente qu’il avait signé avec monsieur Riche n’existe simplement plus, et ce, rétroactivement : il pourra récupérer de l’argent sur les taxes qu’il avait payées au moment de la vente.

Il faut garder à l’esprit que monsieur Riche a le droit, tant qu’il est propriétaire, de revendre la maison à quelqu’un d’autre. Mais dans ce cas, monsieur Surendetté pourra toujours exercer sa « faculté de réméré » auprès de ce quelqu’un d’autre, pas de souci pour racheter donc.

Nous allons voir que la vente à réméré peut vraiment être avantageuse pour une personne qui ne peut plus rembourser ses dettes, mais également pour un investisseur, celui qui achète un bien en réméré (le monsieur Riche de notre exemple).



Rachat de crédit hypothécaire ou réméré ?

La vente à réméré est une solution extrême, à n’utiliser qu’en tout dernier recours pour ne pas perdre sa maison qui de toute façon risque d’être saisie. Avant d’en arriver à la vente à réméré, il vaut mieux tenter le rachat de crédit hypothécaire. Le rachat de crédit, en regroupant toutes les dettes en une seule,  y compris un crédit immobilier, permet d’allonger la période de remboursement et ainsi réduire les mensualités à payer, malgré un coût du crédit au final supérieur. Ainsi, on ne « vend » pas son bien immobilier, on le met en garantie ce qui rassure énormément les banques, qui savent que quoiqu’il arrive, elles récupèreront l’argent prêté. Avec cette garantie, les organismes bancaires prêtent plus facilement qu’à ceux qui n’ont pas d’habitation à mettre en garantie, qui voudraient faire un simple rachat de crédit locataire. Non seulement les banques prêtent plus facilement aux propriétaires, comme en plus elles peuvent prêter plus d’argent, à un meilleur taux d’intérêt.

Il vaut donc mieux faire un rachat de crédit hypothécaire qu’une vente à réméré, si bien sûr c’est encore possible. Comme pour tout crédit, si la personne surendettée est déjà fichée à la Banque de France, elle ne pourra pas opter pour cette solution. L’essentiel lorsque l’on rentre dans la spirale du surendettement, c’est de prendre les devants, et de s’organiser le plus tôt possible avant qu’il ne soit trop tard pour activer les différentes solutions pour s’en sortir.

Garder sa maison en étant FICP grâce au réméré

Garder sa maison en étant FICP grâce au réméré

Voilà, il est trop tard, le surendettement a provoqué un fichage à la banque de France. En ne payant pas ses crédits en cours, la personne surendettée a été inscrite au FICP. Désormais, la personne en difficulté est en interdiction bancaire : elle ne peut plus faire de nouveaux crédits, y compris des rachats de crédit (pour plus d’informations, voir notre article sur les rachats de crédit pour interdits bancaires).

C’est à ce moment-là qu’il faut envisager la vente à réméré, juste avant de faire un dossier de surendettement, où là on ne maîtrise plus rien, c’est la commission de surendettement qui va décider du sort du surendetté, y compris de l’éventuelle vente de la maison. La vente à réméré donne une chance au surendetté de garder sa maison grâce à cette vente avec faculté de rachat.

Réméré et loyer

Lorsque la personne surendettée a enfin réussi à vendre son logement en réméré, elle va pouvoir rembourser ses dettes d’un seul coup. Mais tout ceci n’aurait servi à rien s’il fallait quitter le logement. Je rappelle que l’objectif principal, c’est de ne pas déménager. En fait, désormais n’étant plus propriétaire de son logement, la personne qui a vendu doit désormais payer un « loyer » à l’acheteur. Le réméré est intéressant si bien sûr, le loyer à payer est moins important que les anciennes mensualités de crédit. Nous avons ici un système qui ressemble au final à une location avec option d’achat, un contrat location-accession ou leasing.

Une subtilité à retenir : en réméré, ce n’est pas un bail que l’on fait, mais un contrat d’occupation des lieux ou convention d’occupation précaire. Ce n’est donc pas un loyer qu’il faut payer, mais des « indemnités d’occupation », ce qui permet de ne pas appliquer le droit locatif. Ces indemnités d’occupation sont généralement calculées en pourcentage du bien. Par exemple, si notre maison vaut 100 000 euros, il peut être convenu de payer chaque mois 1% de sa valeur à l’acheteur, soit 1000 euros. Il est également possible de calculer les indemnités d’occupation selon la valeur locative. Dans tous les cas, les indemnités sont négociables, étant fixées librement entre les parties.

Avec le réméré, il ne faut pas oublier que nous sommes ici dans de l’exceptionnel. Si le « locataire » ne paye pas son indemnité d’occupation, il peut perdre son droit au rachat de l’appartement et… être expulsé.

Bien sûr, on pourrait très bien déménager malgré tout, payer un loyer plus petit en allant habiter dans une maison plus modeste, et racheter son ancienne maison quand même dès que possible (en n’oubliant pas la limite du contrat de vente à réméré qui ne peux être supérieure à 5 ans). Le système ressemble alors à un prêt sur gage : notre maison est une garantie. Mais il ne faut pas oublier que l’acheteur a le droit de disposer de son bien librement, il peut y vivre ou louer la maison comme bon lui semble. La seule obligation qu’il a : revendre à l’ancien propriétaire.

En n’étant plus propriétaire de son logement, il n’est plus possible pour les créanciers de le saisir. C’est toujours mieux que d’être expulsé et de voir sa maison vendue aux enchères. De plus, avec la vente, on obtient l’argent nécessaire pour rembourser ses dettes et enfin respirer un peu.

Vendre à réméré

Comment vendre en réméré ?

La vente à réméré est complexe, seules quelques sociétés spécialisées s’y connaissent suffisamment pour proposer ce service. Il s’agit de courtiers, de sociétés spécialisées en refinancement, de gestionnaires de patrimoine… Il existe bien sûr des agences immobilières spécialisées dans la vente à réméré, proposant leurs services à ceux qui veulent vendre, mais également à ceux qui veulent acheter. Il suffit de faire une petite recherche « réméré immobilier » sur Internet pour en trouver plusieurs. Dans tous les cas, cet intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur doit avoir obligatoirement la « carte T », c’est-à-dire la carte « transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Si l’intermédiaire ne l’a pas, il faut passer son chemin et trouver une autre société spécialisée.



Quelques détails sont à prendre en compte au moment d’opter dans un réméré pour sortir du surendettement.

Il ne faut jamais oublier que la vente à réméré est une véritable vente immobilière, avec tout ce que cela implique : frais de notaires, diagnostics, taxes et frais d’agence immobilière. Même s’il est possible de récupérer une partie de l’argent au moment du rachat (que l’on pourrait plutôt appeler « d’annulation de vente »), une autre partie ne sera plus jamais récupérée.

On peut se passer d’agence immobilière, si on arrive à trouver un acheteur. Ce n’est pas simple de le faire seul, mais les petites annonces seraient un bon début pour trouver son acheteur. Inutile de se faire trop d’illusions pourtant : la vente à réméré est confidentielle, il est vraiment difficile de trouver un acquéreur, même sur les grands sites d’annonces immobilières. Dans tous les cas, il faut un notaire ou un avocat spécialisé qui accompagnera le vendeur tout au long de l’opération.

Prix de la vente à réméré

Les ventes à réméré se font le plus souvent à un prix inférieur au prix du marché. Parfois, on peut même descendre à la moitié de la valeur réelle du bien immobilier. Mais ce qui semble un désavantage au premier abord est aussi un gros avantage au moment du rachat : on paye la même chose en retour. Quoiqu’il en soit, ceci n’est pas une règle établie, le contrat de la vente à réméré peut très bien stipuler ce que l’acheteur et le vendeur décident ensemble.

Pour ma part, si possible, mieux vaut vendre le plus cher possible : avec l’argent « en trop » pour rembourser ses dettes, on pourra racheter une partie de la maison que l’on vient de vendre, et surtout, gagner de l’argent sur les intérêts bancaires. Le conseil : bloquer cet argent sur un compte épargne le temps que dure le contrat réméré.

Ce prix de vente est généralement fixé entre 50 et 70% de la valeur du marché, et se négocie entre les parties, comme pour tout autre achat immobilier. Au-dessus, le risque est trop important pour l’investisseur, en dessous, la loi l’interdit : on ne peut pas céder un bien immobilier pour une valeur trop inférieure à sa valeur réelle.

Prix du rachat à réméré

Nous avons vu que vendre à réméré, c’est vendre son logement avec la possibilité de la racheter pour le même prix, ou presque. C’est ce « presque » qui va faire toute la différence, et qui explique pourquoi il vaut mieux faire un rachat de crédit hypothécaire si possible. Voyons donc les différents coûts du rachat :

  • Prix de vente initial. On a vendu sa maison pour 100 000 euros, il faut la racheter pour 100 000 aussi.
  • Le risque pour l’acheteur est pris en compte : soit on vend sa maison moins chère que le prix du marché pour qu’un acheteur veuille bien le faire à réméré, soit on se compromet à racheter la maison plus chère que ce qu’on la vendue. On a vendu sa maison pour 100 000 euros alors qu’on aurait pu la vendre pour 150 000, ou alors on a vendu sa maison pour 100 000 et on la rachètera pour 120 000 euros.
  • Les frais de la vente (frais de notaire), à peu près 6% du prix de vente. Pour une maison à 100 000, on devra payer 6000 euros de frais, mais également les frais du rachat.
  • Les frais d’éventuelles réparations que l’acheteur a faites. Une fuite d’eau par exemple.
  • Si l’acheteur avait réalisé des travaux qui valorisent le bien immobilier, il faudra lui payer la plus-value que les travaux ont généré. En isolant les murs de maison, la maison vaut désormais 105 000 euros : la personne qui rachète devra payer les 5000 euros en plus également.
  • L’indemnité d’occupation, qui peut être plus élevée qu’un loyer d’un logement équivalent.
  • Il faut ajouter également le coût d’un éventuel crédit immobilier permettant de racheter.

La maison peut ainsi être rachetée à un prix bien supérieur à celui qu’on avait vendu. Sur notre maison vendue à 100 000 euros, il faudra la racheter à : 100 000 euros du prix initial + 20 000 euros pour couvrir le risque + 6000 euros de frais de notaire. Par chance, pas de frais de réparation ou de travaux qui valorisent l’appartement. La maison, avec ce tarif minimum, coûte 126 000 euros au rachat, mais il ne faut pas oublier qu’il a également fallu payer les indemnités d’occupation. Admettons que notre vendeur a attendu 4 ans avant de racheter sa maison, et a dû payer des mensualités de 500 euros : 24 000 euros au total. Pour une maison qu’il rachète 126 000 euros, il aura déjà payé en plus 24 000 euros. Au bout du compte, l’opération, hors éventuels intérêts du prêt bancaire qu’il devra faire, lui aura coûté 50 000 euros, pour une maison vendue au départ 100 000.

Quoiqu’il en soit, toutes les conditions de rachat sont connues à l’avance dès la vente, il n’y a pas de mauvaise surprise de ce côté à avoir.

On le répète : la vente à réméré, uniquement si ce n’est vraiment pas possible de faire autrement.

Les risques du réméré : et si on n’a pas l’argent pour racheter ?

C’est le plus grand risque du réméré, de ne pas réussir à racheter sa maison ou son appartement au bout des 5 ans. Ceci arrive rarement, disons-le. Le vendeur n’est plus une personne surendettée à ce moment, vu qu’il avait remboursé toutes ses dettes justement grâce à l’argent de la vente à réméré. Pendant ce temps, il devrait avoir réussi à redresser ses finances, même s’il doit payer des indemnités d’occupation. Dans tous les cas, il devrait pouvoir à nouveau faire un crédit immobilier pour racheter sa maison. Ce nouveau prêt bancaire sera ainsi plus adapté à sa situation. Mais s’il ne peut plus faire un crédit (trop vieux, trop pauvre, trop précaire, trop malade…), alors là, il aura un problème. Il est donc extrêmement important, avant de faire une vente à réméré, de bien évaluer ses chances de racheter sa maison ! Il ne faut pas que l’ensemble des dettes à rembourser soit supérieur à 50% de la valeur de la maison vendue à réméré, que des revenus fixes existent qui permettent de payer l’indemnité d’occupation puis l’éventuel crédit immobilier.

Le rôle du notaire

Le notaire a un rôle de conseil dans une vente à réméré : c’est lui qui va préciser toutes les conditions particulières de la vente et de sa mise en œuvre. On le voit deux fois : au moment de la vente, et au moment du rachat. Son rôle pour le bon déroulement de l’opération est essentiel. Pour s’assurer de mettre toutes les chances du côté de la personne qui rachète, il peut bloquer une partie de l’argent de la vente sur un compte séquestré notarié, afin de garantir qu’au moment du rachat, le « racheteur » aura ainsi au moins l’apport pour pouvoir obtenir le crédit immobilier nécessaire. Cet argent assure également à l’investisseur que les indemnités d’occupation lui seront payées quoiqu’il arrive. C’est donc le rôle du notaire que de réduire au maximum les risques pour le vendeur, mais également pour l’acheteur.

L’autre rôle du notaire : avertir les créanciers que le vendeur peut désormais rembourser ses dettes. Une fois les dettes soldées, le vendeur à réméré pourra ne plus être fiché à la Banque de France.

Acheter en réméré : avantages pour un investisseur

Soyons francs dès le départ : le principal avantage pour l’investisseur, c’est le fort rendement, avec un risque assez faible. Le principal risque pour lui, c’est de se retrouver avec un logement que le vendeur n’a pas pu racheter, et que ce logement aie vu sa valeur baisser dans l’intervalle. Comme au départ, l’acheteur a obtenu le bien immobilier à un prix déjà inférieur, et de beaucoup, au prix du marché, il est peu probable qu’il soit lésé à ce niveau.

Le deuxième risque, c’est de se retrouver avec un « locataire » qui ne paie plus ses indemnités d’occupation. Mais justement, ce sont des indemnités, et non un loyer : les lois protégeant les locataires ne s’appliquant pas, il est beaucoup plus simple de l’expulser. En revanche, même si ce n’est pas un loyer, l’indemnité d’occupation est imposable en tant que revenu foncier.

Si l’investisseur obtient un bien immobilier « nu », non occupé par le vendeur, il peut le louer comme il l’entend. Lorsque l’ancien propriétaire rachètera son bien, le bail de location sera malgré tout toujours en vigueur : il rachètera un bien occupé et devra attendre la fin du bail pour pouvoir y vivre à nouveau s’il le désire.

On le voit, le rendement de cet investissement passe avant tout par les indemnités d’occupation, et un éventuel accord avec le vendeur pour compenser le risque consenti par l’investisseur.

Le pacte de préférence

Plutôt que de faire un réméré, il existe une dernière possibilité alternative : faire un pacte de préférence. Il s’agit tout simplement d’un pacte qui oblige l’acheteur du bien immobilier de le proposer en priorité au vendeur si jamais il décide de revendre plus tard. Le pacte de préférence est ainsi beaucoup moins contraignant que le pacte de réméré immobilier.

Conclusion

Avis rédigé par eKonomia
La vente à réméré permet de se sortir d'une situation extrême de surendettement, mais cette solution comporte des risques.

La vente à réméré ne possède qu’un seul avantage : permettre à une personne surendettée et interdit bancaire de continuer à vivre dans sa maison quelques années de plus. Le coût de l’opération est très élevé, mais c’était ça ou voir sa maison saisie par les huissiers. La question que nous pouvons nous poser : est-ce que la maison en vaut la peine ? Parce qu’il faut se souvenir que pendant tout le temps que dure l’opération, il faudra payer un loyer élevé, puis racheter sa maison au prix qu’on l’avait vendue en y ajoutant les « frais » et le nouveau crédit immobilier qu’on a dû faire pour pouvoir racheter. La logique voudrait que l’on vende simplement sa maison, que l’on solde ses dettes avec l’argent de la vente et qu’on aille vivre dans une maison plus petite si possible, en attendant des jours meilleurs. Mais encore faut-il avoir le temps de vendre sa maison au meilleur prix, encore faut-il pouvoir se séparer d’une maison qui a souvent une grande valeur sentimentale. L’argent ne fait pas tout !

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  1. GAMBIER dit :

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