Prêt Conventionné : aide pour crédit immobilier (ou travaux)

Dans cet article, vous allez découvrir le Prêt Conventionné, qui a permis à de nombreux locataires de remplacer leur loyer par un crédit immobilier et ainsi de lutter contre la précarité.

Être propriétaire de son logement, c’est un rêve pour beaucoup de personnes. On sait qu’un crédit se terminera tôt ou tard, alors qu’un loyer, c’est à vie. L’Etat, autrefois bien conscient de l’avantage que représente une « France des propriétaires », propose des « aides » à l’accession à la propriété.

Pas de suspens : depuis qu’on ne peut plus payer le prêt immobilier avec les APL (aide personnalisée au logement), le prêt conventionné ne sert plus à rien, ou presque ! Dans certaines situations, il peut présenter un minuscule avantage, celui de compléter ou de remplacer l’apport personnel.

Pourquoi faire un Prêt Conventionné ?

Devenir propriétaire plutôt que locataire

Voici bien quelque chose que sur eKonomia, nous disons tout le temps. Mieux vaut un bon crédit qu’un mauvais loyer. Oui, mais le crédit n’est pas accessible à tout le monde !

Les banques décident seules des crédits qu’elles concèdent, et n’ont de comptes à rendre à personne. Si vous n’avez pas le « bon profil », votre crédit sera certainement refusé, même conventionné.

Le Prêt Conventionné est pour vous si :

• Vous avez des petits revenus
• Vous êtes jeune et vous débutez votre carrière
• Vous n’avez pratiquement pas d’apport personnel
• On vous refuse le crédit travaux ou immo dont vous avez besoin

Le Prêt Conventionné n’est pas pour vous si :

• Vous pouvez obtenir un crédit immobilier sans « aide »

A savoir : nous ne parlons pas de ceux qui sont en HLM ou en Loi 48 : ceux-là sont aujourd’hui quasiment des privilégiés, leur loyer étant par définition bien inférieur au prix du marché. Là, il faut clairement rester locataire !

Le Prêt Conventionné, en venant compléter ou se substituer à l’apport personnel, apporte une garantie supplémentaire à la banque. Il augmente « légèrement » les chances d’obtenir un crédit.

Lire également : Comment obtenir un prêt immobilier plus facilement

Prêt Conventionné, définition

Qu’est-ce qu’un Prêt Conventionné ?

Il s’agit d’un prêt subventionné par l’Etat, avec pour but de permettre à un maximum de personnes de devenir propriétaires ou faire des travaux dans leur logement.

Le logement financé doit donc être la résidence principale.

On le dit « conventionné », parce qu’il s’agit d’une convention entre l’Etat et la banque qui va prêter l’argent d’une part, et entre l’emprunteur et l’Etat d’autre part. Tous ont des obligations et des devoirs, c’est un prêt qui obéit à des règles. Il fait donc partie de la grande famille du « prêt règlementé ».

L’Etat doit aider la banque prêteuse en la dédommageant, la banque prêteuse doit prêter suivant les règles de la convention, et l’emprunteur doit répondre aux critères du prêt conventionné pour y avoir droit, puis bien sûr, le rembourser.

Avantages du Prêt Conventionné immobilier

Les taux d’intérêts étant systématiquement supérieurs à un prêt immobilier classique, le Prêt Conventionné est réservé à ceux qui n’auraient pas pu obtenir de prêt autrement.

• Il permet un financement à 100% et donc de devenir propriétaire sans apport personnel.
• Il permet des remboursements sur de longues durées : parfois, jusqu’à 35 ans.
• Si on achète un bien immobilier neuf, on peut faire des économies d’impôts : pas de taxe foncière pendant deux ans, une taxe locale d’équipement réduite.
• Moins de frais notariés
• Ils peuvent également servir à financer certains travaux : agrandissement et amélioration du logement, mises aux normes pour une personne handicapée, travaux d’économies d’énergie.

Taux d’intérêts du prêt conventionné

Les Prêts Conventionnés sont moins intéressants lorsque les taux d’intérêts d’un crédit immobilier classique sont très bas comme c’est le cas aujourd’hui.

Ils obéissent à un « taux plafond ». En clair, les banques ne peuvent pas pratiquer de taux d’intérêts supérieurs à ce plafond, consultable sur le site de la SGFGAS.

Autrefois, lorsque les taux d’intérêts étaient élevés, il était pertinent de faire un Prêt Conventionné. En 2022, avec des taux proches de 0, ce n’est plus le cas.

Lors de la dernière mise à jour des plafonds du Prêt Conventionné, en cette lointaine année de 2019 déjà, le taux était à 2,50% pour un emprunt de 15 ans. Nous sommes largement au-dessus de ce qui se pratique aujourd’hui.

Prêt conventionné à taux fixe

Le taux fixe est, et de loin, le préféré par les emprunteurs en cette période de taux d’intérêts extrêmement bas. Même s’il s’agit d’un prêt réglementé, la concurrence s’applique entre les banques, qui gagnent de l’argent avec ce type de crédit. Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs simulations de prêt conventionné auprès de différentes banques.

Prêt conventionné à taux révisable

Les prêts conventionnés à taux révisable n’existent pratiquement plus commercialement, tués par des taux fixes très bas. Seulement 3% des Prêts Conventionnés en 2013 étaient à taux révisable !

Même la Banque Postale, qui proposait un « Prêt Conventionné à taux révisable capé + 2 » ne le fait plus.

Comment obtenir un prêt conventionné ?

Pour obtenir un prêt conventionné, c’est bien simple. Il suffit de pousser la porte d’une des nombreuses banques qui le proposent, et de remplis les critères de la banque choisie pour l’obtenir. Les critères sont pratiquement les mêmes que pour un prêt immobilier classique.

Il n’existe pas de conditions de ressources pour bénéficier d’un Prêt Conventionné.

Attention : ça ne veut pas dire qu’on peut obtenir un crédit si on est au RSA. Il faut toujours pouvoir payer les mensualités. Ici, le Prêt Conventionné est possible, même si on est riche.

Le Prêt Conventionné est donc ouvert à tous.

En revanche, les taux d’intérêts du Prêt Conventionné étant plus élevés que les taux actuels « normaux », si vous pouvez obtenir un crédit « normal », passez votre chemin.

Avant toute démarche, eKonomia conseille vivement de contacter l’ADIL de son lieu de résidence. L’ADIL, c’est l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement. Ils sont là pour informer sur tout ce qu’il est possible de faire pour se loger, gratuitement.

Conditions du prêt conventionné

Le prêt conventionné se rembourse sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Le montant minimum du prêt est de 4000 €.

Qui peut obtenir un Prêt conventionné ?

Le Prêt Conventionné est pour toutes les personnes physiques, sans limitation de ressources comme nous l’avons vu. Il faut bien sûr :

• Être majeur
• Ne pas être inscrit au FICP (interdiction de crédit)
• Être réaliste dans sa demande : ne pas faire un crédit immobilier sur 20 alors qu’on a 80 ans, ne pas demander à rembourser 2000 euros par mois alors qu’on est au SMIC, etc.

A savoir : une entreprise ne peut pas faire de Prêt Conventionné

Lire aussi : comment faire un crédit pour retraité

Compléter son Prêt Conventionné avec un autre Prêt

Attention : il n’est pas possible de compléter un Prêt conventionné avec un Prêt Immobilier classique.

Il faut choisir, c’est soit l’un, soit l’autre !

En revanche, il est tout à fait possible de compléter un Prêt Conventionné avec d’autres prêts aidés.

La plupart des autres prêts aidés sont par ailleurs plus avantageux lorsque l’on parle des taux d’intérêts. Pour calculer combien il faut emprunter en prêt conventionné, il faut d’abord prendre en compte tous les autres prêts que l’on peut utiliser.

Nous pouvons donc compléter notre Prêt Conventionné avec :

• Prêt d’épargne logement
  Issu du PEL (plan d’épargne logement), il est aujourd’hui très peu compétitif, avec des taux d’intérêts bien trop importants. Son principal intérêt : la prime d’Etat. Il faut donc étudier soigneusement si l’éventuel surcoût des intérêts (par rapport au prêt conventionné) est compensé par la prime d’Etat.
• Prêt à taux zéro (PTZ)
  C’est sans aucun doute le plus intéressant des crédits immobiliers aidés, vu qu’il n’y a pas d’intérêts à payer dessus. Il est soumis à conditions de ressources, mais est largement accessible, il n’est pas réservé qu’aux très pauvres !
• Eco PTZ
  Pour ceux qui souhaiteraient effectuer des travaux chez eux pour économiser sur les factures d’énergie, il est possible d’emprunter à taux zéro, jusqu’à 30000 euros.
• Prêt pour les fonctionnaires
  Les fonctionnaires peuvent avoir un « crédit fonctionnaire immobilier » spécifique, qui vient en complément du prêt conventionné.
• Prêt Action Logement (ancien 1% patronal)
  Ce crédit est accordé par Action Logement aux salariés du privé adhérents au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Les taux sont avantageux, mais il ne s’agit pas d’un « taux zéro ».
• Prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles
  Certaines caisses de retraite complémentaire et certaines mutuelles peuvent accorder des crédits pour acquérir une résidence principale. A voir auprès de ces organismes directement quelles sont les possibilités.

Mettre en location un logement acheté avec un Prêt Conventionné

On peut mettre en location son logement financé par un Prêt Conventionné si :

• On y a résidé au moins 6 ans
• En attendant que le logement devienne la résidence principale lors de la retraite (qui arrivera dans moins de 6 ans)
• En cas de divorce ou rupture de Pacs
• En cas de mobilité professionnelle (nouvel emploi à plus de 90 minutes ou 50 km)
• Invalidité
• Chômage supérieur à un an

Le locataire doit y établir sa résidence principale et répondre aux conditions d’obtention d’un HLM.

Le Prêt Conventionné peut également financer l’acquisition d’une résidence destinée à être mise en location. Dans tous les cas, le locataire doit toujours répondre aux critères d’obtention d’un HLM. Les loyers sont encadrés, ne pouvant dépasser le plafond stipulé pour les HLM.

D’un point de vue purement financier, ce n’est pas forcément le meilleur investissement à faire, les loyers encadrés n’étant évidemment pas à la valeur du marché locatif.

Rachat de Prêt Conventionné

Nous l’avons vu, les taux d’intérêts des Prêts Conventionnés sont élevés. A un moment, lorsque la situation économique de l’emprunteur s’améliore, il peut sans doute envisager de faire un rachat de crédit. Ceci lui permettra d’avoir un taux d’intérêt préférentiel, tout simplement. C’est quelque chose à laquelle trop souvent on ne pense pas. Habitué à payer chaque mois la même somme, on a vite fait de s’endormir, mais les économies réalisées peuvent être conséquentes !

Rappel : il était impossible de faire un rachat de crédit et le financer avec des APL.

Quelle banque propose le Prêt Conventionné ?

La majorité des banques proposent le Prêt Conventionné. Mais attention, leurs offres peuvent être différentes ! Les durées de remboursement ou les taux d’intérêts peuvent être différents. Il ne faut pas hésiter à regarder les différentes propositions dans plusieurs banques.

La Société Générale, le Crédit Agricole, le Crédit Lyonnais, la Caisse d’Epargne, la Banque Populaire, BNP Paribas ou même la Banque Postale entre autres, toutes proposent des Prêts Conventionnés.

Prêt Conventionné : l’avis d’eKonomia

Les Prêts Conventionnés étaient autrefois une très bonne solution pour accéder à la propriété. Aujourd’hui, on dirait que l’état préfère passer par la CAF et enterrer les français dans des locations. Il n’y a pas de Prêt Conventionné CAF : ceux qui existent de la CAF sont des « crédits d’urgence », au bénéfice des familles dans le besoin. Comme dit, les APL de la CAF ne peuvent plus financer un Prêt Conventionné !

Rappelons que le Prêt d’Accession Sociale (PAS) a lui également été « tué » depuis que les APL ne peuvent plus le financer. Contrairement au Prêt Conventionné, le PAS est soumis à des conditions de ressources.

Nous ne sommes pas d’accord avec la location à vie. Malheureusement, les avantages qui restent au Prêt Conventionné sont minimes, et ne concernent qu’une toute petite partie des éventuels primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois un bien immobilier. C’est triste à dire, mais mieux vaut garder aujourd’hui ses APL pour payer une location que d’essayer de devenir propriétaire.