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Prêt conventionné : aide au crédit immobilier

Le prêt conventionné permet aux personnes dans l'impossibilité de faire un crédit classique d'accéder à la propriété.

Publié dans : Tout savoir sur le surendettement

Prêt conventionné : aide au crédit immobilier
L’Etat propose des prêts réglementés pour venir en aide aux personnes désireuses de devenir propriétaires, qui ne peuvent pas faire de crédit immobilier sans « coup de pouce ».

Etre propriétaire de son logement, c’est un rêve pour beaucoup de personnes. Ne plus avoir de comptes à rendre quand on est locataire, ne plus avoir à payer de loyer, c’est la meilleure façon de lutter contre la précarité. L’Etat, bien conscient de l’avantage que représente une « France des propriétaires », propose plusieurs aides à l’accession à la propriété. Nous vous présentons les prêts conventionnés, qui ont permis à de nombreux locataires de remplacer leur loyer par un crédit immobilier. Il en existe plusieurs, parfois cumulables, mais tous obéissant à des critères pour y avoir droit.

devenir proprio

Devenir propriétaire

« Mieux vaut être propriétaire que locataire »

Voici bien quelque chose que sur eKonomia, nous disons tout le temps ou presque. Ne parlons pas de ceux qui sont en HLM ou en Loi 48 : ceux-là sont aujourd’hui quasiment des privilégiés, leur loyer étant par définition bien inférieur au prix du marché. Mais pour les autres, être propriétaire de sa maison, en plus de ne plus payer de loyer, de pouvoir faire ce que l’on veut chez soi, présente un avantage incomparable : l’accès au crédit est facilité.

Nous parlons bien cas extrêmes, on ne devrait jamais mettre sa maison en garantie de remboursement d’un crédit , mais ces cas sont malheureusement de plus en plus fréquents. Mieux vaut en avoir la possibilité le moment venu !

Comment faire alors pour devenir propriétaire de sa maison, lorsqu’on a déjà à peine les moyens de payer le loyer ? Ou qu’on est jeune et que l’on débute sa carrière ? Une personne qui demande un crédit, mais qui n’a pas d’apport personnel n’a pratiquement aucune chance d’obtenir son prêt ! Dans un marché immobilier tendu, où même pour devenir locataire, il faut s’y prendre de bonne heure et présenter un nombre incalculable de justificatifs pour peut-être obtenir une location, l’Etat a pensé aux moins fortunés, en proposant les prêts conventionnés.

Prêt conventionné, définition

C’est quoi un prêt conventionné ? Il s’agit d’un prêt subventionné par l’Etat, avec pour but de permettre à un maximum de personnes de devenir propriétaires de leur logement, que ce soit un appartement ou une maison, en ville ou à la campagne, tant qu’il s’agit de la résidence principale. On le dit « conventionné », parce qu’il s’agit d’une convention entre l’Etat et la banque qui va prêter l’argent d’une part, et entre l’emprunteur et l’Etat d’autre part : tous ont des obligations et des devoirs, c’est un prêt qui obéit à des règles. Il fait donc partie de la grande famille du « prêt règlementé ». L’Etat doit aider la banque prêteuse en la dédommageant, la banque prêteuse doit prêter suivant les règles de la convention, et l’emprunteur doit répondre aux critères du prêt conventionné pour y avoir droit, puis bien sûr, le rembourser.

Les règles du prêt conventionné sont simples, elles concernent le logement acheté (neuf ou ancien) ou à construire, et sa surface. Le logement doit avoir au moins 9 m2 pour une personne qui y habite seule, 16 m2 pour deux personnes, et ensuite 9 m2 de plus pour toute personne supplémentaire. La majorité des banques proposent le prêt conventionné, mais elles présentent des offres qui peuvent être différentes. Il ne faut pas hésiter à regarder les différentes propositions dans plusieurs banques. Les prêts conventionnés sont moins intéressants lorsque les taux d’intérêts d’un crédit immobilier classique sont très bas, mais proposent d’autres avantages, à prendre en compte au moment de faire sa demande de prêt.

Prêts conventionné locatifs : prêt locatif social, prêt locatif intermédiaire

Le prêt conventionné peut également financer l’acquisition d’une résidence destinée à être mise en location. S’il s’agit d’un prêt locatif social, le logement doit devenir la résidence principale d’un locataire bénéficiant de l’APL. C’est un véritable investissement locatif social, et assez sécurisant pour l’investisseur, l’APL lui étant directement versée. Il faut obligatoirement faire une convention avec l’Etat : on s’engage à louer à des personnes défavorisées. Pour en bénéficier, il faut s’adresser à la DDT (Direction Départementale des Territoires).

S’il s’agit d’un prêt locatif intermédiaire, pour des logements pour des personnes n’ayant pas droit aux HLM ou à l’APL, on peut s’adresser directement à la banque (attention, seules certaines banques octroient ce type de prêt). En résumé, les deux prêts obligent la personne qui achète un bien immobilier pour le louer à choisir un locataire dont les revenus ne dépassent pas un plafond de ressources.

Pendant toute la durée de la convention (de 15 à 30 ans), le propriétaire doit donc louer à un tarif en général plus bas que les prix du marché. Est-ce que le crédit aidé compense ce loyer inférieur ? Tout va dépendre de la location : si l’appartement est en permanence loué, il peut devenir rentable, contrairement à un appartement loué au « prix fort » qui resterait vide 3 ou 4 mois par an. On peut faire le pari que les faibles revenus ne déménagent pas tous les ans.

avantages du pret conventionné

Avantages du prêt conventionné immobilier

  • Il n’y a pas besoin d’apport personnel pour obtenir un PC (prêt conventionné) : on peut financer l’achat de sa maison ou de son appartement entièrement, et donc devenir propriétaire sans apport.
  • Les taux d’intérêts et les frais sont plafonnés: ils ne peuvent pas dépasser ce qui a été établi par l’Etat. Attention, ils peuvent être plus élevés que les taux d’intérêts d’un crédit immobilier classique.
  • Prêt conventionné et APL: l’APL (Aide Personnalisée Logement) est accessible aux personnes ayant fait un prêt conventionné. L’APL est versée automatiquement à la banque qui accorde le prêt, réduisant ainsi la mensualité du crédit pour l’emprunteur.
  • Si on achète un bien immobilier neuf, on peut faire des économies d’impôts: pas de taxe foncière pendant deux ans, une taxe locale d’équipement réduite.
  • Moins de frais notariés
  • Il n’y a pas de conditions de ressources.
  • Ils peuvent également servir à financer certains travaux : agrandissement et amélioration du logement, mises aux normes pour une personne handicapée, travaux d’économies d’énergie.

Le prêt conventionné se rembourse sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Taux d’intérêts du prêt conventionné

Les taux d’intérêts du prêt conventionné sont généralement supérieurs aux taux pratiqués par le marché du crédit immobilier, mais en contrepartie donnent droit à des avantages que nous venons de voir. Ils sont fixés par la SGFGAS, Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété. Pour information, voici les plafonds pour les taux pratiqués au début de l’année 2015, présentés dans le graphique suivant.

Plafonds des prêts conventionnés

Pour avoir des plafonds de taux à jour, le mieux est de vérifier sur la page dédiée de la SGFGAS. On le constate, ils sont bien supérieurs à ce qui se pratique pour un crédit immobilier classique. Le calcul des taux d’intérêts des prêts conventionnés – stipulés par la Loi – se fait d’ailleurs suivant ces taux de référence.

Citons le rapport statistique de la SGFGAS pour mieux comprendre comment sont calculés les taux d’intérêts des PC :

Les marges appliquées au taux de référence pour obtenir les taux plafonds sont de 2.3% pour les PC à taux variable quelle que soit la durée et pour ceux à taux fixe d’une durée inférieure ou égale à 12 ans, de 2.5% pour ceux d’une durée comprise entre 12 et 15 ans, de 2.65% pour ceux d’une durée comprise entre 15 et 20 ans et de 2.75% pour ceux d’une durée supérieure à 20 ans.

Les taux d’intérêts sont en baisse quasiment constante, avec en 2015 des minimums historiques.

evolution taux interets

Prêt conventionné à taux fixe

Le taux fixe est, et de loin, le préféré par les emprunteurs en cette période de taux d’intérêts extrêmement bas. Même s’il s’agit d’un prêt réglementé, la concurrence s’applique entre les banques, qui gagnent de l’argent avec ce type de crédit. Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs simulations de prêt conventionné auprès de différentes banques.

Comme tous les crédits à taux fixe, il n’y a pas de surprises : tout est prévu et calculé à l’avance, on sait exactement combien on va rembourser chaque mois, et pour combien de temps. La plupart des banques permettent de moduler le remboursement si nécessaire, en accélérant le remboursement (plus grosses mensualités), ou en le ralentissant (plus petites mensualités).

Prêt conventionné à taux révisable

Les prêts conventionnés à taux révisable sont très peu sollicités par les emprunteurs : seulement 3% des prêts conventionnés en 2013 étaient à taux révisable. Ceci s’explique très facilement : jamais les taux fixes n’ont été aussi bas, prendre un taux révisable, c’est pratiquement l’assurance, surtout sur une longue durée, d’avoir à payer des intérêts plus importants tôt ou tard que si on avait opté pour des taux fixes.

Rien n’empêche les banques de proposer des prêts conventionnés à taux révisables avec des avantages supplémentaires qui peuvent faire réfléchir au moment d’emprunter. La Banque Postale par exemple propose dans son offre de prêts conventionnés, le « prêt conventionné à taux révisable capé + 2 ». Il s’agit d’un crédit qui ne pourra pas augmenter ses intérêts de plus de 2% par rapport au taux d’intérêt initial. La révision est annuelle, et il est toujours possible de passer à un taux fixe en cours de crédit.

A savoir : si on choisit un prêt conventionné, on ne pourra pas compléter avec un prêt immobilier classique. Il faut choisir, c’est soit l’un, soit l’autre ! Il est en revanche possible de faire un mélange entre un prêt conventionné à taux fixe et d’un prêt conventionné à taux révisable d’un même prêt conventionné sur des durées différentes. Lorsque les taux fixes sont très bas, même cette option n’est pas intéressante.

Il est toutefois possible de compléter avec d’autres aides et prêts règlementés.

Prêt Accession sociale, PAS

Si l’emprunteur dispose de peu de revenus, il peut sans doute se candidater à un Prêt d’Accession Sociale (PAS). Les revenus obéissent à un barème, qui varie suivant le nombre de personnes devant habiter le logement, et du lieu de résidence.

Il s’agit d’un cas particulier du prêt conventionné, soumis à des conditions de ressources. Il en conserve tous les avantages, dont le versement de l’APL directement par la CAF à la banque, et permet même d’avoir des taux d’intérêts inférieurs à ceux pratiqués dans les prêts conventionnés classiques. La moitié des PC sont aujourd’hui des PAS.

Les autres aides et prêts règlementés

Le prêt conventionné n’est pas le seul prêt pouvant financer l’achat de sa résidence principale. Les autres prêts règlementés peuvent venir en aide, surtout que la plupart sont plus avantageux lorsque l’on parle des intérêts à payer. Pour calculer combien il faut emprunter en prêt conventionné, il faut d’abord prendre en compte tous les autres prêts que l’on peut utiliser.

Nous pouvons donc compléter notre prêt conventionné avec :

  • Prêt d’épargne logement
    Issu du PEL (plan d’épargne logement), il est aujourd’hui très peu compétitif, avec des taux d’intérêts bien trop importants. Son principal intérêt : la prime d’Etat. Il faut donc étudier soigneusement si l’éventuel surcoût des intérêts (par rapport au prêt conventionné) est compensé par la prime d’Etat.
  • Prêt à taux zéro (PTZ)
    Depuis sa réforme, il est également connu sous le nom de PTZ+, le + signifiant qu’il est plus avantageux qu’autrefois. C’est sans aucun doute le plus intéressant des crédits immobiliers aidés, vu qu’il n’y a pas d’intérêts à payer dessus. Il est soumis à conditions de ressources, mais est largement accessible, il n’est pas réservé qu’aux très pauvres ! L’ANIL propose un très bon simulateur pour connaître le montant du PTZ que l’on peut obtenir.
  • Eco PTZ
    Pour ceux qui souhaiteraient effectuer des travaux chez eux pour économiser sur les factures d’énergie, il est possible d’emprunter à taux zéro, jusqu’à 30000 euros.
  • Prêt pour les fonctionnaires
    Les fonctionnaires peuvent avoir un « prêt fonctionnaire» immobilier spécifique, qui vient en complément du prêt conventionné. Nous parlons ici des fonctionnaires au sens large : agents (titulaires et contractuels) des fonctions publiques de l’État ainsi qu’aux personnels des départements et des communes. Soumis à conditions de ressources, il faut s’informer auprès de son employeur pour savoir si on peut en bénéficier.
  • Prêt Action Logement, ancien 1% patronal
    Ce crédit est accordé par Action Logement aux salariés du privé privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Les taux sont avantageux, mais il ne s’agit pas d’un « taux zéro ».
  • Prêt relais
    C’est un prêt permettant d’acheter un nouveau bien immobilier sans vendre dans l’immédiat son ancienne maison ou appartement. On rembourse ce prêt relais une fois la vente conclue. Il n’est donc destiné qu’à ceux qui sont déjà propriétaires, et qui veulent changer de logement.
  • Prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles
    Certaines caisses de retraite complémentaire et certaines mutuelles peuvent accorder des crédits pour acquérir une résidence principale. A voir auprès de ces organismes directement quelles sont les possibilités.
  • Une subvention de l’ANAH, agence nationale de l’habitat
    Les subventions de l’ANAH sont destinées aux propriétaires qui occupent leur logement ancien (plus de 15 ans) et aux revenus modestes. Ces subventions financent une partie des travaux de réhabilitation et d’amélioration du logement, jusqu’à un maximum de 20000 euros hors taxes.

Faut-il faire un prêt conventionné ?

Tout est affaire de revenus. Un riche n’a aucun intérêt à passer par le prêt conventionné, les taux d’intérêts du marché étant bien inférieurs. Ceux qui bénéficient de l’APL ou qui pensent qu’ils en bénéficieront à l’avenir (baisse de revenus ou augmentation des personnes à charge) doivent passer par le prêt conventionné, c’est aussi simple que cela. Le meilleur calcul, et le premier à faire, est de passer par le simulateur des droits de la CAF. Une personne salariée qui a droit à l’APL et qui veut devenir propriétaire à tout intérêt à faire un prêt conventionné, ou même un PAS si possible.

Avis et conclusion

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eKonomia - Prêt et crédit
Les prêts conventionnés permettent d'avoir un crédit immobilier sans apport, et de le cumuler avec l'APL

Signe de la crise, le nombre de prêts accordés est en nette augmentation, avec en 2013 109 973 prêts accordés, dont 59 943 étaient des PAS. On peut rembourser le prêt conventionné par anticipation, en payant les éventuels frais bancaires, comme pour tout autre crédit immobilier. Mais il faut se souvenir, au moment de faire le prêt, que son principal avantage réside dans la possibilité d’avoir l’APL, qui va aider à payer une partie des mensualités du crédit immobilier aidé. Le jour où on n’a plus le droit à l’APL, on peut se retrouver avec un crédit immobilier avec un taux d’intérêt bien supérieur à ce qui se pratique dans un crédit immobilier classique. C’est un bien faible risque pour celui qui de toute façon ne pouvait pas obtenir ce prêt sans un coup de pouce. Le prêt conventionné est donc à réserver aux personnes qui n’ont pas beaucoup de revenus par mois, et qui préfèrent payer un crédit immobilier plutôt qu’un loyer.

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