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L’achat d’un appartement à Paris est une tâche de plus en plus complexe. L’augmentation des prix est telle qu’il est devenu presque impossible pour le commun des mortels d’acheter, même à crédit. L’objectif de cet article : présenter les solutions pour devenir propriétaire parisien.
Vous savez que vous ne voulez plus payer de loyer. Que vous voulez devenir propriétaire. Comme on dit, il vaut mieux payer un emprunt immobilier qui se terminera un jour plutôt qu’un loyer ! De plus, être propriétaire de son appartement permet de le refaire à notre goût, on peut défendre nos intérêts lors des réunions de copropriétaires, bref, c’est à nous. Le problème pour devenir proprio, c’est qu’on ne sait pas ce qu’on peut acheter, ou ce qu’on nous laisse acheter. Pour ma part, je voulais acheter un appartement à Paris en tant que résidence principale, j’en avais un peu assez de payer un loyer exorbitant pour un studio minuscule, même si le quartier est vraiment très bien. Lorsque l’on vit à deux dans un 27m², il faut à un moment donné partir, et si jamais on a la possibilité d’acheter, autant y aller. Mais est ce qu’on a vraiment la possibilité d’acheter ? Comment le savoir ?
Rechercher et trouver l’appartement parisien
Le premier pas dans l’acquisition d’un appartement parisien à faire, c’est de le… trouver ! Il est de plus en plus facile aujourd’hui de trouver la bonne affaire, de comparer les différentes offres, surtout sur Paris, du moment que l’on sait où chercher. Cet article fait le point sur les bonnes choses à savoir avant de se lancer dans la recherche d’un appartement à Paris, avec un seul objectif en tête : avoir l’appart de ses rêves le moins cher possible. Moins c’est cher, et plus facile il sera d’obtenir le crédit, comme c’est évident.
Il existe plusieurs sites web pour rechercher des appartements en vente, qui vont vous proposer plusieurs annonces, très diversifiées, mais il n’est pas rare de retrouver la même annonce sur plusieurs de ces sites. Il n’y a en général pas de contrat de vente exclusive par agence immobilière, qui vont toutes afficher leurs annonces sur les différents sites spécialisés. Il faut comprendre que en général, les agences immobilières ne présentent pas la totalité de leurs appartements à vendre sur Internet, tout comme elles ne le font pas avec leur revues, qu’on trouve souvent à la porte de l’agence. Ce sont surtout des produits d’appel, qui vont vous attirer vers leur agence. Les agences le font surtout lorsque le type de bien est très recherché, comme un deux pièces ou un studio : ce n’est pas si simple de faire une bonne annonce immobilière, avec des photos et une bonne description.
Mais n’allez pas croire que ce manque d’intermédiaire va forcément vous mener à des prix inférieurs : le particulier, sur Paris, vend sensiblement au même prix qu’une agence immo ! Le marché parisien intramuros permet de le faire, les appartements sont tellement chers que la commission de l’agence n’est finalement qu’une formalité, ou presque, au vu de la simplicité et la tranquillité que l’agence vous apporte.
Quel appartement est ce que je peux acheter à Paris?
Le facteur déterminant pour savoir quel appartement on peut acheter à Paris, c’est la capacité de remboursement mensuelle. Le deuxième facteur, c’est la durée du remboursement. Plus on rembourse longtemps, et plus la banque pourra nous prêter de l’argent, et plus on pourra acheter une maison chère. Le problème, c’est que la durée de prêt est limitée, en France : les banques ne prêtent pas sur plus de 30 ans, grand maximum, si on a la chance d’être jeune. Pour les moins jeunes, prière de consulter mon article sur comment faire un crédit à la retraite.
Problème : plus on emprunte sur une longue période, plus le risque pour la banque est grand de ne pas recevoir son remboursement à un moment donné : un accident de la vie a plus de chances d’arriver sur une longue période. Du coup, pour compenser l’augmentation du risque, les banques augmentent également les taux d’intérêts : vous payerez votre crédit beaucoup plus cher que sur une courte période.
J’avais vu pour mon appart à Belleville, quartier parisien, que l’argent que je pouvais emprunter en plus si je prenais un emprunt sur 20 ans au lieu de 15 ans ne valait clairement pas le coup : le crédit aurait été trop cher pour le peu d’argent en plus que l’on me donnait. Mieux vaut acheter un peu plus petit, mais payer moins de temps. De toute façon à Paris, un appartement est une solution presque tout le temps provisoire : je n’ai pas l’intention de vivre toute ma vie dans un deux pièces de moins de 40 m²
Recherche d’appartement à acheter sur Paris
Nous allons voir maintenant comment trouver l’appart à la portée de notre bourse. La première étape consiste donc à avoir une idée du marché immobilier parisien. Suivant le quartier, nous savons que les prix peuvent totalement varier, sur Paris : le 16ème arrondissement est beaucoup plus cher que le 19ème… il faut donc savoir précisément quelles sont nos priorités dans l’achat d’un appart, en sachant que tout ce qui fait le prix d’un logement à Paris, c’est la localisation, et les m², la surface. Les prix sont tels que la qualité de construction de l’immeuble, si il y a un ascenseur ou pas, concierge ou pas sont devenus accessoires sur le prix final. Ces critères serviront tout au plus à départager deux biens immobiliers équivalents.
Commençons par trouver le logement de notre choix à Paris.
- Regarder des sites internet : je vous conseille vivement seloger.com et avendrealouer.fr pour commencer. Vous pouvez faire une recherche par arrondissement, par station de métro, par surface et beaucoup d’autres critères. Il faut également regarder les annonces des particuliers, sur pap.fr , même si il y a en général beaucoup moins de choix sur Paris.
- Éplucher les annonces immobilières papier des agences. Bien souvent, vous en trouverez à la porte des agences. Pas de conseil particulier à donner là-dessus, les agences immo à Paris se valent toutes à mon avis, seul le bien que vous voulez acheter compte vraiment !
- Vous savez maintenant combien coûte environ votre futur chez vous et dans quel quartier. Il est temps de vérifier les prix constatés sur les annonces immo avec la réalité des notaires. Vous n’êtes pas sans savoir que les prix des annonces se négocient, tous, et que vous arrivez en général à obtenir votre appartement pour moins cher que ce qui était affiché. Pour vérifier le prix, il existe un site spécialisé sur Paris et la région parisienne, qui fait une estimation de la valeur immobilière des logements parisiens, porte à porte, rue à rue, quartier à quartier : MeilleursAgents. Ceci permet tout de suite de voir si le vendeur du logement ne demande pas trop d’argent par rapport au prix du marché, et vous donne une idée de ce que vous pouvez négocier.
Vous avez maintenant une idée précise des prix pratiqués, de leur évolution, et de ce que vous pouvez obtenir. Ne regardez pas trop les prix affichés par les annonceurs, seuls les m² et la localisation comptent.
Castorus : évolution du prix d’une annonce immobilière
Cette extension pour Chrome et Firefox peut-être considérée comme étant l’arme ultime pour négocier un bien immobilier. Castorus vous permet de voir l’évolution d’une annonce sur les grands sites d’annonces immobilières : on peut ainsi obtenir un graphique montrant l’évolution du prix, depuis combien de temps l’annonce est en ligne, et le prix au m² demandé. A priori, un bien immobilier qui est en vente depuis 7 mois se négociera plus facilement que celui qui a été mis en ligne hier !
Négocier l’achat du logement à Paris
Vous avez repéré l’appartement qui vous convient. Première chose : il y en a d’autres, il y en aura toujours d’autres, et peut-être même meilleurs. Ceci est très important à intérioriser au moment de la négociation : votre détachement vous permettra de mieux négocier.
L’achat d’un logement est plus simple à Paris que la location. Contrairement à la location, on ne vous demande pas de garanties, juste que vous ayez l’argent pour acheter. Du moment que vous savez que le prêt est accordé par la banque, la voie est royale. Mais là est le problème : la banque a besoin de savoir ce que vous achetez, et pour combien avant de vous octroyer le prêt. Vous devez donc bien savoir de combien vous pouvez disposer sans trop de tracas pour aller négocier. Nous avions vu que les banques peuvent vous faire une simulation, et votre banquier est là pour ça de toute façon !
Acheter avec un agent immobilier permet également d’avoir des facilités au niveau de la négociation, même si ils sont plutôt du coté des vendeurs. C’est eux qui ont fixé le prix la plupart du temps du bien immobilier, en prenant déjà en compte le rabais habituel. Dans cette première étape, n’hésitez pas à proposer beaucoup moins que ce qui a été demandé ! Je dirais entre 10 à 15% de moins minimum.
Prêt à taux zéro de la ville de Paris
L’état offre des prêts à taux zéro aux personnes qui veulent acheter, pour la première fois, leur logement principal. Il faut, pour en bénéficier, être dans leur fourchette de plafond de ressources : si vous gagnez trop d’argent, l’état ne vous aidera pas. Mais à Paris, ce plafond est déjà plus haut qu’ailleurs, l’état prenant en compte le coût élevé des logements parisiens.
La ville de Paris, en proie à la désertion de ses habitants, a décidé de faire des prêts à taux zéro beaucoup plus importants que ceux de l’état : c’est le Prêt Paris Logement 0%. Nous parlons ici de 39600 euros pour un couple voulant habiter à Paris, du moment que le couple ne gagne pas plus de 52426 euros par an. Ce prêt, avec le prêt à taux zéro de l’état nous a permis de financer à taux zéro un tiers du prix total de l’appartement !
Pour faire la demande du prêt à taux zéro, c’est simple : c’est tout simplement votre banque qui s’en charge, tout comme pour le prêt à taux zéro de l’état. Pour en savoir plus, consultez la page dédiée sur le site de la mairie de Paris.
Délais de réponse du prêt à taux zéro
Le principal problème que nous avons eu avec les deux prêts à taux zéro n’est autre que le délai de réponse : long. Vous savez, quand vous signez votre promesse de vente, vous avez un temps pour obtenir votre crédit, en général 30 ou 45 jours ? Je vous conseille vivement d’augmenter ce temps, afin d’être tranquilles. Pourquoi pas 60 jours !
Le crédit immobilier normal, celui de la banque avec un taux d’intérêt qui va donc nous coûter de l’argent a été accepté dans l’heure : avec un bon dossier et un petit emprunt, la banque ne tarde pas à répondre. Mais en ce qui concerne les prêts à taux zéro, ce n’est plus la banque qui donne son accord, mais l’état et la ville de Paris. La banque s’occupe d’obtenir les accords nécessaires, mais ne peut pas envoyer le dossier en même temps à la ville de Paris et à l’état : il faut le faire successivement, ce qui multiplie considérablement le temps !
Ceci est, pour ma part, étrange. Les prêts à taux zéro sont accordés suivant des conditions précises de revenus annuels, et, en ce qui concerne la ville de Paris, de résidence (il faut habiter à Paris depuis au moins un an pour bénéficier de l’emprunt). Pourquoi tant de temps d’attente ? Je veux bien qu’il faille vérifier les documents fournis, mais bon… Malgré tout, il ne faut pas en faire tout un scandale, même si on dépasse un peu le temps imparti : le vendeur ne veut pas forcément empêcher la vente en justifiant de notre retard pour se rétracter. Encore moins si le vendeur est coincé par un prêt relais.
Combien puis je emprunter pour acheter un appartement à Paris?
Bien acheter à Paris, c’est aussi un investissement
Acheter à Paris, si vous le faites bien et à un bon prix, peut représenter un des meilleurs investissements immobilier que vous pouvez faire. Paris, de par son statut de capitale, de ville connue mondialement, très recherchée, a la chance d’être plus protégée qu’une autre ville lors des crises de l’immobilier. Ce sont aussi des logements qui se vendent plus facilement qu’une maison en pleine campagne : il y a toujours quelqu’un qui veut acheter un deux pièces à Paris, du moment que vous pratiquiez le prix du marché, vous n’aurez pas de souci. La pierre, il n’y a que ça de vrai, même en cas de cataclysme, d’une guerre, et ainsi de suite, vous avez toujours votre logement à vous !
Combien rembourser par mois pour son crédit immobilier ?
C’est la première chose à savoir en fait, c’est combien d’argent on peut rembourser à la banque, chaque mois. Ce calcul ne se fait pas selon nos envies, il y a des règles pour ça, et elles sont simples : vous pouvez rembourser par mois le tiers de vos revenus, tout crédit confondu. Si vous gagnez 3000 euros par exemple, vous pouvez prendre en emprunt qui vous fera rembourser 1000 euros par mois maximum. L’argent que vous pouvez rembourser par mois est donc la base de tout calcul pour un prêt immobilier.
Si vous avez déjà des crédits en cours, ces crédits rentrent dans le calcul. Disons que vous et votre femme, vous gagnez 3000 euros à deux. Vous pouvez rembourser par mois 1000 euros. Mais si vous avez déjà un crédit pour lequel vous devez rembourser 300 euros par mois, vous ne pourrez plus que prendre un autre crédit de 700 euros par mois, ce qui nous fait bien 1000 euros mensuels au final.
Cette règle du tiers des revenus est logique : elle sécurise l’organisme prêteur, la banque, en lui assurant que vous n’aurez très probablement pas de grosses difficultés à rembourser. Ces remboursements équivalent à votre taux d’endettement : c’est la proportion des vos crédits par rapport à vos revenus qui est prise en compte, ici le tiers de vos revenus.
Reste à vivre
Ce que les banquiers nomment « reste à vivre » est la part de vos revenus qu’il vous reste, après avoir payé vos différents crédits. On l’a vu, si on ne peut pas s’endetter plus qu’un tiers de ses revenus, le reste à vivre correspond logiquement aux deux tiers des revenus, avec lesquels vous devez tout de même payer vos dépenses, comme l’alimentation, l’électricité, vos vacances et ainsi de suite.
Comment avoir un plus gros crédit ?
Cette règle du tiers des revenus change un peu si on a beaucoup de revenus. Tout est affaire de négociation et de persuasion avec votre banquier. Si vous gagnez 10 000 euros par mois et que vous avez une épargne conséquente, où vous avez toujours pu mettre de coté par exemple 5000 euros chaque mois, vous n’aurez pas trop de mal à obtenir un crédit d’un montant supérieur au tiers de vos revenus. En général, si vous avez la chance de gagner plus de 50 000 euros par an, vous pouvez plus facilement aller jusqu’à un taux d’endettement de 35% voire de 36% au lieu des 33% habituels. Si vous êtes au SMIC et que vous n’avez pas d’épargne, là je pense que ça sera impossible d’obtenir un prêt supérieur, mais, comme on dit, ça se tente.
Le principal facteur qui peut vous aider à obtenir un plus gros crédit, c’est votre épargne et votre style de vie, et par conséquent votre apport personnel, l’argent que vous avez déjà pour acheter l’appartement. L’apport personnel est une preuve de bonne foi, vous êtes capable d’économiser et ne dépensez pas à outrance votre argent. Ce genre de comportement prudent est très apprécié des banquiers, qui peuvent ainsi vous accorder un prêt qui va au-delà du tiers de vos revenus. J’ai personnellement préféré ne pas dépasser le tiers de mes revenus pour le crédit (même si ce n’est pas sûr que j’aurai pu dépasser en fait…), et j’avais un bon apport : je n’ai pas eu de difficulté à obtenir le crédit, d’autant plus que j’ai une petite épargne, un CEL (compte épargne logement) et un PEL (plan d’épargne logement) que je n’ai pas utilisés (ça sera pour un futur investissement immobilier).
Je ne verse que 100 euros par mois sur mon PEL automatiquement, sur le CEL je ne met de l’argent que lorsque je peux. Pour ça, même si les intérêts sont minuscules, il vaut mieux avoir une petite épargne au moment de la demande de prêt immobilier, il est plus facile de convaincre son banquier à nous octroyer un bon crédit. Si par hasard vous n’êtes pas dans l’optique d’achat de votre résidence principale, et si vous compter profiter de la Loi Scellier pour faire un investissement locatif, les banquiers sauront mieux vous écouter lors de votre demande de prêt : les investissements locatifs sont très bien vus par les institutions bancaires.
Comme on achetait sur Paris, on a donc pu également faire de très bons prêts à taux zéro, qui nous ont financé une importante partie du bien immobilier, nous permettant par conséquent de prendre un plus gros crédit que ce que nous aurions pu avoir si nous habitions dans une autre ville. La ville de Paris nous a quand même prêté presque 40 000 euros à taux zéro ! Si on ajoute à cela les 20 000 euros à taux zéro de l’Etat parce que c’est notre première acquisition immobilière, nous avons pu financer à moindre frais notre petit appart parisien. Le montant prêté par l’Etat et la ville de Paris est en fonction de la composition du ménage qui va habiter le logement, et de ses revenus.
Pour ma part, je trouve cette règle (et non Loi) du tiers des revenus assez bien faite pour les banquiers. On pourrait se dire : je gagne 3000 euros par mois, j’en rembourse 1000, je vis sur 1000 euros, que faire des 1000 euros restants ? Le banquier vous répondra tout simplement : épargnez. C’est ce que je fais, j’épargne, en plus du crédit. Je suis donc empêché de prendre un trop gros crédit alors que techniquement je pourrais, on m’oblige à être prudent, parce qu’on ne sait jamais, les accidents de la vie comme la perte d’un emploi ou un divorce, ça arrive, la vie n’est jamais un long fleuve tranquille. Ce n’est pas plus mal, quand on connaît le nombre de personnes qui se sont retrouvées interdit bancaire parce qu’elles ne pouvaient plus rembourser leurs crédits.
Simulateur et comparateur de crédit immobilier
La grande majorité des organismes financiers spécialisés dans le crédit proposent de faire une simulation de crédit directement sur leur site Internet. Vous pouvez ainsi avoir très rapidement une idée de ce que vous pouvez acheter, en y indiquant les différentes données nécessaires pour que le simulateur puisse faire son calcul, comme vos revenus ou vos autres crédits par exemple. Ce ne sont rien d’autre que des calculatrices, qui ne prennent pas en compte des données plus précises qui peuvent entrer en jeu, comme la localisation de votre bien immobilier ou votre capacité d’épargne.
Seule une demande de devis complète auprès de différentes banques vous permettra d’avoir des données précises sur votre demande de crédit, mais au moins, vous savez déjà qu’il vaut mieux rechercher un deux pièces plutôt qu’un château. Les simulations de crédit nous permettent de savoir dans quelle fourchette de prix on peut commencer à regarder les annonces immobilières, histoire d’avoir un projet précis à présenter au banquier lors de la demande de crédit concrète. Pour cela, nous vous proposons notre comparateur, où vous pourrez obtenir très rapidement les meilleures offres du moment.
Je veux acheter un appart à Paris, mais je ne sais pas qu’est ce que je peux acheter, et à quel prix : comment savoir?
Pour faire un crédit immobilier, à Paris ou partout ailleurs, il faut tout d’abord connaître ses capacités d’emprunt avant de commencer à chercher son appartement. Ce qui est sûr : dans la capitale, ça sera cher, très cher!
Pour ceux qui veulent absolument vivre à Paris, la mairie propose des aides pour les personnes qui veulent s’installer durablement dans la capitale. Pour acheter un appartement, pas de secret : être informé de tout ce qui est possible de faire en matière de financement, de connaître toutes les aides de l’état ou de la mairie, et savoir négocier avec le vendeur de l’appartement, et avec le banquier qui vous fera votre crédit.