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Au RSA, avec 564,78€ par mois pour vivre, on se doute bien qu’il n’y a aucun crédit immobilier qui soit vraiment possible. Le moindre euro compte, et soit on est propriétaire de son logement, soit on bénéficie des APL pour payer sa location.
Pourtant, jusqu’en 2018, les APL (aide personnalisée au logement) pouvaient également financer un crédit immobilier conventionné, c’était les « APL Accession ». En simplifiant, l’Etat « offrait » pratiquement un logement aux plus démunis en leur payant leur crédit. Tout le monde était gagnant. L’état, qui finissait par économiser sur le long terme, et les bénéficiaires des minima sociaux. Ce n’est plus possible, et c’est bien dommage !
Voyons désormais concrètement toutes les possibilités pour au moins tenter le prêt immobilier quand on a de faibles revenus, ou, plus réaliste, une aide pour rembourser son crédit immobilier en cours.
Attention, au RSA, acheter un bien immobilier à crédit est un mirage, et ce n’est peut-être même pas la meilleure chose à faire comme nous allons le voir.
APL accession : payer son crédit immo avec les APL ?
Nous l’avons vu, il n’est plus possible d’utiliser les APL pour payer un Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou un prêt immobilier conventionné. Ces « APL accession », était le principal avantage du PAS et maigre possibilité d’accession à la propriété pour ceux qui étaient au RSA.
Ce n’est plus possible aujourd’hui.
Le gouvernement préfère désormais d’autres dispositifs d’accession à la propriété. Chez eKonomia, nous trouvons cette suppression totalement aberrante. Economiquement, pour l’état, il aurait dû être préférable de payer un crédit sur 15 ou 20 ans que des APL à vie.
Il n’est pas possible également de payer un crédit immobilier déjà existant avec les APL, sauf ceux qui bénéficiaient déjà des APL accession avant 2018.
Obtenir un PAS, Prêt d’Accession Sociale
L’APL accession est chaque année l’objet d’une demande de retour de la part des Sénateurs. En 2023, ce n’est toujours pas possible d’en bénéficier. Quoiqu’il en soit, admettons que le RSA ne soit plus un problème pour obtenir un crédit, financé par l’APL accession.
Le PAS est un prêt règlementé aidant à devenir propriétaire. Il s’agit d’une volonté de l’Etat pour qu’il y ait moins de locataires. C’est un crédit qui permet aux « pauvres » d’accéder à la propriété de leur résidence principale. Les « revenus modestes » peuvent ainsi financer :
- Un terrain et la construction d’une maison
- Un logement neuf
- Un logement ancien et les travaux si besoin
- Des travaux d’amélioration (minimum de 4000 euros)
Dans la forme, il est identique à un crédit immobilier classique, avec une durée d’emprunt allant de 5 à 30 ans, parfois 35 ans sous certaines conditions. Pour l’obtenir, il faut se diriger auprès d’une banque ayant établi une convention avec l’Etat, c’est-à-dire la grande majorité des banques françaises. Grandes absentes, les « banques en ligne », qui ne peuvent donc pas vous proposer de Prêt d’Accession Sociale.
Comme pour un crédit classique, les banques peuvent refuser d’accorder un PAS, et pour les mêmes raisons. Il n’y a pas de crédit possible si on est trop endetté ou si les revenus sont instables.
Taux d’intêrets
Le taux d’intérêt (fixe ou variable, au choix) du PAS est souvent moins intéressant que les taux d’intérêts d’un emprunt immobilier classique, même s’il est plafonné.
Moralité : mieux vaut se passer du PAS si la banque vous prête de l’argent « classiquement ». Mais soyons réalistes : quelle banque concède un crédit immobilier à un chômeur ou à un RSA ?
Par exemple, en 2022, le taux maximal fixe est de 2,50% pour un emprunt sur 15 ans, à comparer aux moins de 1% pratiqués habituellement . Ce taux peut varier suivant les établissements bancaires. Comme pour tout emprunt, il faut faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux.
| Taux maximums légaux au 1er avril 2022 | ||
|---|---|---|
| Durée du prêt | Taux fixe | Taux variable ou révisable |
| 12 ans ou moins | 2,30% | 2,30%, pour toutes les durées |
| Entre 12 et 15 ans | 2,50% | |
| Entre 16 et 20 ans | 2,65% | |
| Plus de 20 ans | 2,75% |
Bien entendu, les banques peuvent proposer des taux d’intérêt pour leurs PAS inférieurs au taux maximal légal.
Comme pour tout crédit, il faut faire jouer la concurrence, et simuler un PAS dans plusieurs banques afin d’obtenir la meilleure proposition.
Pourquoi faire un Prêt d’Accession Sociale ?
Il faut faire un PAS parce que nos revenus ne nous permettent pas le prêt immobilier « classique », tout simplement.
Avantages du Prêt d’Accession Sociale
- Frais de dossier plafonnés à 500 euros.
- Frais de notaire réduits.
- Financement à (presque) 100%.
- Cumulable avec d’autres prêts aidés : PTZ, Prêt Action Logement, Eco-Prêt à taux zéro et Prêt Epargne Logement.
Attention : les frais (dossier, notaire…) doivent être payés grâce à l’apport personnel.
Tableau des plafonds de ressources
Le tableau suivant vous indique le montant des revenus maximum de l’ensemble des personnes qui vont habiter le logement pour pouvoir prétendre à un prêt PAS. On entend par revenus ce qui est écrit sur la feuille d’imposition, le « revenu fiscal de référence ». Ce sont les mêmes plafonds que pour le prêt à taux zéro (PTZ). Plus il y a de personnes qui vont occuper le logement, plus le plafond est élevé.
| Nombre de personnes | Zone A et A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 37 000 € | 30 000 € | 27 000 € | 24 000 € |
| 2 | 51 800 € | 42 000 € | 37 800 € | 33 600 € |
| 3 | 62 900 € | 51 000 € | 45 900 € | 40 800 € |
| 4 | 74 000 € | 60 000 € | 54 000 € | 48 000 € |
| 5 | 85 100 € | 69 000 € | 62 100 € | 55 200 € |
| 6 | 96 200 € | 78 000 € | 70 200 € | 62 400 € |
| 7 | 107 300 € | 87 000 € | 78 300 € | 69 600 € |
| À partir de 8 | 118 400 € | 96 000 € | 86 400 € | 76 800 € |
Vous le voyez, le tableau est divisé en zones. On a besoin de plus d’argent à Paris (Zone A) qu’en rase campagne (zone C). Pour connaître dans quelle zone se trouve la commune de votre futur bien immobilier, on peut consulter la page dédiée.
Qui peut vraiment bénéficier du PAS ?
Au RSA, il vous sera toujours très difficile de rembourser un emprunt immobilier : il faudra être réaliste, avec un projet simple et plausible. C’est le cas par exemple de quelqu’un au RSA qui posséderait un bon apport personnel, fruit d’un bon PEL. Il faudra toujours au moins payer de sa poche les frais de notaire de la maison ou appartement à acheter. Comme nous l’affirmons dans notre article sur le Crédit RSA, un crédit immobilier, de longue durée, ne semble pas compatible avec ce qui ne devrait être qu’une situation transitoire, le Revenu de Solidarité Active (RSA).
Le Prêt social location-accession (PSLA)
C’est un prêt méconnu, qui peut aider les locataires de HLM à devenir propriétaires de leur logement. Si l’opérateur qui a fait construire le logement en question a utilisé un « Prêt Social Location-Accession », il peut transférer ce prêt à l’acheteur.
Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et bien sûr que le propriétaire vende l’appartement au locataire. Il s’agit le plus souvent d’un organisme HLM. Les avantages de ce dispositif (malheureusement méconnu) sont conséquents :
- Taux de TVA réduit, à 5,5%.
- Pas de taxe foncière pendant 15 ans après la fin de la construction du logement.
- Prix de vente minoré
- Sécurisation de l’accession
La sécurisation de l’accession permet au nouveau propriétaire de ne pas perdre d’argent en cas de gros problème non prévu, en adhérant à une « assurance revente ». Cette assurance revente garanti que l’emprunteur forcé de vendre ne perde pas d’argent dans l’opération.
Le prix de vente du bien immobilier est lui aussi très avantageux. En 2020, en zone Abis (Paris), le prix au m² était plafonné à 4886 euros (hors taxes) ! C’est imbattable.
Plafonds de ressources en 2021 pour bénéficier du PSLA
| Nb de personnes | Zone A | Zones B & C |
| 1 | 32 562 | 24 683 |
| 2 | 45 586 | 32 919 |
| 3 | 52 099 | 38 072 |
| 4 | 59 263 | 42 187 |
| 5 et + | 67 600 | 46 291 |
Ce prêt se fait en deux temps. La première phase, dite de phase de location, correspond à une période où le futur acheteur continue de payer son loyer, mais se constitue une épargne à coté, qui servira d’apport personnel. Elle doit durer au minimum 6 mois.
La phase d’accession correspond à la période de remboursement du prêt.
Comme pour tout crédit, la banque peut vous refuser le transfert du PSLA si vous n’êtes pas solvable et incapable de payer vos mensualités. Autant dire que le RSA est un facteur bloquant là aussi !
Prêt Immobilier CAF
La CAF permet de faire un crédit, oui, mais un crédit à l’équipement familial. C’est le prêt CAF à la consommation, intervenant en tant que crédit d’urgence face aux besoins d’une famille en difficulté. Il n’y a pas à ma connaissance de crédit immobilier géré par la CAF : elle verse les APL, et c’est tout.
Prêt Epargne Logement ?
Si vous avez un PEL (Plan d’Epargne Logement) ou un CEL (Compte Epargne logement), vous avez le droit de faire une demande de Prêt Epargne Logement. Mais comme pour tout emprunt à rembourser, il faut être solvable.
Au RSA, même avec un bon PEL, le crédit immobilier est une utopie. La seule solution au RSA pour obtenir un crédit immobilier, c’est de le faire financer grâce à une aide, un « revenu » extérieur qui n’empêche pas de percevoir le RSA. En 2023, il n’existe pas à notre connaissance ce genre d’aide.
Faut-il devenir propriétaire de son logement quand on est au RSA ?
Imaginons cette lointaine possibilité. Premier impact : votre RSA sera réduit d’un « forfait logement ». Ce n’est pas beaucoup, avouons-le : en 2023, 72,93 euros par mois sont déduits du RSA pour une personne seule. Qui peut se loger avec seulement 73 euros ? Personne.
Pour rappel, voici le montant du RSA en 2023
| Nombre d’enfants ou de personnes à charge | Vous vivez seul(e) | Parent isolé : majoration pour isolement | Vous vivez en couple |
|---|---|---|---|
| 0 | 607,75 € | 780,42 € (femme enceinte) | 911,62 € |
| 1 | 911,62 € | 1.040,56 € | 1.093,95 € |
| 2 | 1.093,95 € | 1.300,70 € | 1.276,26 € |
| 3 | 1.337,05 € | 1537,19 € | 1.519,17 € |
| Par enfant ou personne en plus | +243,10 € | +260,14 € | +243,10 € |
En France, on ne peut objectivement que survivre avec ce montant.
Revenons-en au loyer. C’est de l’argent qu’on ne reverra plus jamais : on paye juste le droit d’habiter à tel ou tel endroit. Si on arrête de payer, c’est fini, on est à la rue. En revanche, payer l’emprunt bancaire, c’est un investissement à long terme : tout l’argent que l’on paye sert à acquérir sa maison, son appartement. Une fois le prêt immobilier payé, on est propriétaires à 100% de notre maison, et on n’aura pas « gaspillé » de l’argent en vain : on peut récupérer son argent avec la vente de la maison, par exemple, ce qui n’est pas possible si on avait payé un loyer tout ce temps-là.
Ce calcul, beaucoup de gens le font, et ceux qui ont de faibles revenus le font encore plus que les autres. Alors, même si on a un faible revenu, il vaut peut-être mieux payer à une banque un emprunt immobilier qu’un loyer. S’il est impossible de faire un emprunt bancaire, la question ne se pose évidemment pas.
Raisons de rester locataire quand on est pauvre
- Si vous êtes bénéficiaires de la Loi 48, vous avez un minuscule loyer. Aucun avantage à prendre un crédit immobilier pour devenir propriétaire, vous perdriez beaucoup plus d’argent que ce que vous n’en gagneriez. Sauf si votre propriétaire, et on le comprend, ne fait absolument aucuns travaux dans votre résidence, qui se délabre de plus en plus.
- Si vous avez la chance d’habiter dans un HLM : les loyers modérés sont toujours très compétitifs, et aucun prêt bancaire ne pourra faire mieux.
- Ne pas vouloir prendre le risque de plus avoir droit à certaines aides sociales !
Pour les autres, qui paient un loyer au prix fort, les APL (Aides Personnalisées au Logement), mais aussi l’ALF (l’allocation de logement à caractère familial) et l’ALS (allocation de logement à caractère social) permettent de se loger. Ces allocations peuvent vous aider à payer votre loyer, si vous vous trouvez en dessous du plafond de ressources établi par la CAF.
Un locataire n’a pas de charges à payer, pas de travaux à financer ni de taxes foncières. C’est à pondérer très sérieusement si par bonheur le crédit immobilier pouvait être une possibilité face à la location financée par les APL.
Devenir propriétaire… si possible !
En résumé, si vous avez un bon apport, si vous avez le droit au PAS et au taux zéro, si vous avez un projet immobilier modeste (un petit appartement en banlieue par exemple) mais qui répond aux normes d’habitabilité, si vous avez des revenus stables et que vous présentez de bonnes perspectives d’évolution, ça vaut le coup de déposer un dossier auprès de votre banque. Surtout si la mensualité du crédit est équivalente à votre loyer actuel.
Même si le titre de l’article peut donner espoir, il ne faut pas se tromper : rares, très rares, sont ceux qui sont au RSA et qui vont pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier. Il faudrait qu’ils aient un bon apport, toutes les allocations possibles et un banquier très compréhensif, en plus d’un achat immobilier très modeste. Mais, il faut l’avouer, une personne au RSA qui a déjà son loyer de payé par les APLs n’a pas vraiment besoin de devenir propriétaire, il vaudrait peut-être mieux concentrer ses efforts pour améliorer ses revenus en retrouvant un travail.
Trouver de l’aide
ADIL, Agence Départementale pour l’Information sur le Logement : ce sont des associations Loi 1901, qui peuvent vous aider à trouver le meilleur moyen pour financer votre logement. Souvent, les banquiers ne sont pas au courant de toutes les possibilités, je vous recommande vivement de passer à l’ADIL de votre département !