Crédit immobilier facile

👉 Notre comparateur de crédit immobilier permet de trouver en ligne rapidement les meilleurs taux et conditions auprès des plus grands organismes de crédit français.

Si vous avez déjà un crédit immobilier, et que vous souhaitez en faire un autre, vous pouvez renégocier votre crédit immobilier en cours. Ceci vous permettra de baisser votre taux d’intérêt, et d’avoir de meilleures conditions d’obtention d’un nouveau prêt.

Assurance emprunteur prêt immo

Pour des crédits longs comme le crédit immobilier, les banques exigent de l’emprunteur qu’il prenne une assurance. Cette assurance sert à principalement  à couvrir un éventuel décès ou invalidité, une maladie et la perte d’emploi.

Traditionnellement, les banques proposent une assurance, mais rien n’oblige l’emprunteur de prendre l’assurance de la banque. Il peut parfaitement aller voir une autre banque, ou une compagnie d’assurances pour assurer son crédit immobilier.

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Aides pour acheter son logement

Le crédit immobilier est compliqué à obtenir si on ne dispose pas de revenus réguliers, si on n’a pas un CDI et la sacro-sainte preuve de revenus stables. Mais il n’y a rien d’impossible, suivez nos guides…

• Prêt Conventionné : un prêt sans apport, pour les personnes à faibles revenus.
• Acheter un appartement à Paris : astuces pour réussir à négocier son logement parisien.
• Acheter un bien immobilier en tontine : plusieurs acheteurs se regroupent pour acheter un bien ensemble.
• Crédit immobilier et RSA : en priorité, il faut retrouver un revenu stable et suffisant.
• Le Prêt Relais : obtenir un prêt en attendant de vendre son logement
• Garantir un prêt immo avec une assurance-vie : alternative avantageuse aux garanties classiques.

Quatre aides principales à l’achat immobilier

• Prêt à Taux Zéro (PTZ) : il s’agit d’un crédit immobilier pour ceux qui ont des revenus modestes ou intermédiaires. Il doit être complémentaire d’autres prêts immobiliers. En plus du PTZ valable dans toute la France, certaines collectivités locales peuvent également proposer un dispositif de financement similaire.
• Prêt Action Logement : ce prêt réservé aux salariés est à 1% de taux d’intérêt. Il est, comme le PTZ, complémentaire d’autres prêts immobiliers.
• Prêt Epargne Logement (PEL) : le droit à ce prêt dépend du Plan Epargne Logement. Ses taux d’intérêts en 2022 ne sont pas compétitifs face aux taux du marché.
• Prêt d’Accession Sociale : soumis à un plafond de ressources, ses taux actuels, comme pour le Plan Epargne logement, l’ont rendu obsolète. Son principal intérêt résidait autrefois dans la possibilité de payer les mensualités avec l’APL propriétaire, ce qui n’est plus possible aujourd’hui.

Attention : acheter à crédit son logement n’est parfois pas la meilleure option. Ceux qui ont peu de moyens, avec des APL payant toute la mensualité du loyer, ou presque, le savent bien : mieux vaut rester locataire et épargner.

Problèmes de logement

L’habitation est le point central de la vie en société. Perdre son logement, devenir SDF est sans doute, économiquement et socialement parlant, le pire qui puisse nous arriver. Nos guides sont là pour aider à trouver, financer et conserver le meilleur logement possible.

• Comment garder la maison après un divorce ou un héritage : payer la soulte.
• Comment acheter la maison des parents ?
• Logement pour un couple gay : lutter contre la discrimination.
• Prêt pour copropriété : financer les travaux collectifs.
• Vente à réméré : vendre sa maison et y rester locataire
• Comment trouver un garant pour louer un logement : des aides pour ceux qui n’ont pas de parents garants.

Les allocations logement et leur aide principale pour se loger, l’Aide Personnalisée au Logement (APL) sont soumises à des conditions de ressources. Les propriétaires, qui paient un crédit, ne peuvent en principe pas y prétendre, même en cas de grosses difficultés financières.

Acheter un logement à crédit, ça se prépare. Pour optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier facilement, le projet doit être en adéquation avec le profil de l’emprunteur. Nous allons voir, point par point, comment élaborer un dossier de crédit « en béton » avant d’aller voir une banque ou un courtier.

Projet adapté à la capacité d’emprunt

Pour savoir quel bien immobilier peut être acheté, il faut estimer sa capacité d’emprunt. Ce sont les revenus de l’emprunteur qui déterminent en premier lieu le montant qu’une banque peut prêter.

Taux d’endettement

Le pourcentage des revenus consacrés au remboursement des crédit se nomme « taux d’endettement ». En principe, il ne peut pas dépasser les 35%, la norme étant plutôt 33%.

L’assurance emprunteur immobilier est comprise dans ce taux d’endettement. On le calcule pour s’assurer que l’emprunteur sera solvable pendant toute la durée de remboursement.

👉 Si vos revenus sont conséquents, et que votre reste à vivre est confortable, certaines banques peuvent exceptionnellement dépasser ce plafond de 35%.

C’est bête à dire comme ça, mais pour améliorer sa capacité d’emprunt de façon substantielle, il n’y a pas de mystère : il faut augmenter ses revenus.

Si nos revenus sont insuffisants pour le logement souhaité, il faut peut-être le revoir à la baisse. Le taux d’endettement supérieur à 35% pour des petits revenus est le première chose qui coince pour un banquier.

👉 Si vous avez des crédits à la consommation en cours, attendez de les rembourser avant de faire un crédit immobilier. Votre taux d’endettement sera nettement amélioré, améliorant vos chances d’obtenir le prêt.

Allonger la durée de remboursement

Il est possible d’emprunter pour une durée maximale de 25 ans. C’est la principale variable qui permet d’augmenter sa capacité de financement.

Plus la durée de remboursement est longue, plus le prêt peut être conséquent. Pour des emprunteurs plus jeunes que 40 ans, cette durée est facilement acceptée par les organismes bancaires.

En période de taux d’intérêts bas, il ne faut pas hésiter à rembourser sur de longues durées. Mieux vaut épargner que de tout mettre dans le remboursement, comme nous allons voir plus tard dans l’article.

Conseil : il est préférable d’éviter le taux d’endettement maximum pendant 25 ans. Pour simplifier l’obtention du prêt immobilier, mieux vaut se laisser une marge de manœuvre.

Revenus réguliers

Plus que de gros revenus, ce qui compte pour un organisme prêteur, c’est leur stabilité. Le banquier a besoin d’être rassuré, il veut être sûr que le crédit sera remboursé pendant toute sa durée.

Stabilité professionnelle

Il regardera ainsi d’abord la stabilité professionnelle. Il faut un CDI, mais également travailler dans une entreprise solide. De plus, la période d’essai doit être terminée.

On comprend que le profil idéal est celui du fonctionnaire en CDI depuis plusieurs années.

Les autres, ceux qui n’ont pas de revenus stables, doivent présenter d’autres garanties. Il existe des crédits personnalisés spécialement adaptés. L’intérim ou le CDD ne sont pas des facteurs bloquants, pour peu que l’on puisse présenter des revenus stables dans la durée.

👉 A savoir : les entrepreneurs ont tout intérêt à faire des prêts moins longs. Les risques d’incident de paiement sont moins élevés, améliorant les chances d’obtention du prêt immobilier.

Âge et santé

Une santé fragile ou un âge avancé ne sont pas pour rassurer un banquier. Il faut pouvoir composer avec, et présenter des éléments supplémentaires pour consolider sa demande de crédit immobilier.

L’assurance emprunteur est ici essentielle, et pèsera lourdement sur le dossier. Un âge avancé est un facteur de risque, mais n’est pas forcément bloquant. Quoi de plus stable comme revenu qu’une pension de retraite ?

Pour les personnes ayant eu de gros soucis de santé, la Convention Aeras peut leur venir en aide. Cette convention dresse la liste des maladies qui ne peuvent pas faire l’objet d’une pénalisation, ni au niveau de l’assurance, ni pour obtenir un crédit.

👉 Le droit à l’oubli permet aux personnes guéries depuis plus de 10 ans de ne pas renseigner leur ancienne maladie sur le questionnaire santé de l’assurance.

En clair : c’est plus facile d’obtenir un crédit quand on est jeune et en pleine forme.

Bien gérer son budget

C’est ici que se joue l’appréciation de la banque la plus « subjective ». Qu’est-ce qu’un budget bien géré ?

Pour le savoir, l’organisme bancaire scrute les trois derniers relevés de compte du demandeur. Il ne doit pas y avoir dessus de découverts, ni de frais bancaires : agios, commissions d’intervention.

Dans l’impossibilité d’augmenter ses revenus, c’est ici que l’on peut améliorer son dossier pour obtenir un crédit facilement.

Il faut faire le ménage dans ses comptes !

Avant de faire une demande de prêt immobilier, il faut s’y prendre à l’avance, afin de pouvoir présenter les trois derniers relevés les « plus propres possibles ».

On va :

• Eliminer les charges superflues (assurances inutiles, abonnements inutilisés…)
• Réduire un peu son train de vie (au moins les trois mois)
• Tenter de se débarrasser de ses crédits à la consommation

Logement facile à revendre

Si un logement est facile à revendre, la banque peut fermer les yeux sur un dossier qui était autrement refusé.

Bien immobilier recherché

Si le bien immobilier se trouve en zone recherchée, la banque sait qu’elle n’aura que peu de difficultés à récupérer son prêt. Même si le logement ne sert pas de caution ou de garantie, c’est rassurant de prêter à quelqu’un achetant un bien pouvant faire probablement une plus-value.

Pas ou peu de travaux

Un logement n’ayant pas ou peu besoin de travaux, c’est un logement qui donnera moins de tracas à l’avenir à son propriétaire. Pas de mauvaise surprise pour financer d’éventuels travaux imprévus.

👉 Les logements neufs sont ainsi préférés par les banques.

Pour une banque, le bien immobilier idéal, c’est celui qui est neuf et recherché. Il est plus sûr de prêter de l’argent à quelqu’un qui veut acheter un deux pièces à Paris qu’à quelqu’un qui veut restaurer une maison en Corrèze, en plein milieu de la campagne.

L’apport et l’épargne

Un bon apport personnel est, le plus souvent, fruit d’une bonne épargne. Si le banquier pose la question « d’où vient cet apport », il vaut mieux répondre qu’elle vient de votre PEL plutôt que d’un héritage.

Un demandeur qui a réussit à épargner, ne serait-ce que quelques dizaines d’euros par mois, a un profil bien plus sûr et rassurant.

Quel apport personnel faut-il avoir ?

Il est communément admis que le minimum à apporter est de 10% de la valeur du bien immobilier. Il s’agit de prouver sa capacité à mettre de côté, à épargner.

Idéalement, il faut avoir au moins de quoi couvrir les frais de notaire, de dossier, de garantie ou de courtage.

👉 Dans l’ancien, les frais de notaire sont environ de 8% de la valeur du bien immobilier. Avec les autres frais, nous pouvons arriver aux 10% exigés en apport habituellement.

👉 Dans le neuf, les frais sont plus bas : 2,5 à 3% de frais de notaire, 5% de frais au total.

Pour les biens immobiliers pouvant souffrir d’une éventuelle décote, une perte de valeur dans le temps, l’apport idéal est de 20%.

Plus l’apport est important, moins le crédit sera cher, vu qu’on emprunte moins.

Epargne résiduelle

Il ne faut jamais se « déshabiller » totalement après l’obtention d’un prêt immobilier. Il est souvent préférable, si possible, de ne pas mettre toute son épargne en apport personnel.

👉 L’épargne résiduelle est celle qui reste après l’obtention du prêt immobilier. Cette trésorerie de sécurité devrait correspondre à 6 mensualités de crédit. Pour un banquier, cette épargne est rassurante, sachant que l’emprunteur aura le temps de faire face à un éventuel « accident de la vie ».

En n’allant pas jusqu’au maximum du taux d’endettement, on peut également se reconstituer une épargne, pourquoi pas une assurance-vie.

Lire : Comment utiliser une assurance-vie avec un crédit immobilier

Prêt à 110% : aucun apport personnel

Sans aucun apport, le prêt demandé doit suffire à payer l’acquisition du logement, mais également à payer les frais annexes. On parle alors d’un prêt à 110%.

Sachant qu’en cas de souci, la vente du bien immobilier ne suffirait pas à couvrir l’emprunt concédé, ce type de prêt est rare.

Néanmoins, deux cas de figure peuvent y prétendre avec plus ou moins de facilité :

• Les investisseurs en locatif. Les loyers perçus sont un atout sécuritaire pour le banquier.
• Les jeunes primo-accédants achetant leur résidence principale, et bénéficiant des prêts aidés (prêts à taux zéro, Prêt Action Logement…).

Être un bon client

Avec des taux d’intérêts historiquement bas, le prêt immobilier n’est plus qu’un « produit d’appel » pour les banques. Elles génèrent aujourd’hui plus de revenus avec d’autres produits bancaires.

Pour avoir un prêt immobilier plus facilement, c’est une bonne idée que d’avoir plusieurs produits bancaires. Une assurance, un livret A, une autorisation de découvert, un compte bancaire pour les enfants…

Même si c’est peu, c’est un signe fort d’engagement avec la banque, qui l’apprécie à sa juste mesure. Le potentiel de gain d’argent pour une banque est bien plus intéressant avec l’ouverture d’un compte bancaire pour les enfants, nouveaux clients d’emblée fidélisés…

Améliorer son dossier de crédit

Un dossier de crédit est simplement le dossier que prépare une banque pour accorder un crédit, et qui sera traité par le banquier. Dedans on met toute la documentation nécessaire, comme le bulletin de salaire, les derniers relevés bancaires, etc.

C’est le traitement de ce dossier qui provoque les frais de dossier, même si comme argument commercial, de plus en plus de banques proposent le dossier de crédit gratuit.

👉 Chaque banque aura ses critères propres, qui correspondent aux critères que nous avons présenté dans notre article.

Pour élaborer un dossier de crédit, les banques font du « scoring » : elles notent les clients suivant différents critères. C’est la note qui déterminera l’accord de crédit.

Avoir un dossier complet

Plus le dossier de crédit est complet et bien renseigné, plus le délai de traitement du dossier sera court, et la réponse aura plus de chances d’être positive.

Ce dossier n’est à faire qu’une fois, et on le présente aux différentes banques que l’on démarche. Dans ce dossier, il faudra avoir les éléments originaux, ainsi que les copies qu’on pourra laisser à l’organisme prêteur, la banque. Si on est deux à monter un dossier de crédit immobilier par exemple, il faudra mettre les documents des deux, de l’emprunteur, et du co-emprunteur.

Plus on a des arguments rassurant le prêteur sur notre solvabilité, plus le crédit immobilier sera facile, avec un taux d’intérêt avantageux.

Eléments nécessaires pour établir un dossier de crédit immobilier

Une fois connue sa capacité de financement et trouvé un bien immobilier en adéquation, il faut signer une promesse de vente. Les banques ont besoin de savoir concrètement ce qu’elles vont financer.

Documents relatifs au bien immobilier

Il faut avoir dans son dossier les éléments relatifs au bien immobilier que l’on veut acheter, qu’il soit un appartement ou une maison individuelle.

La qualité du logement est essentielle pour une banque et son calcul de prise de risque.

En plus du compromis de vente, voici les documents à fournir en cas de travaux ou construction :

• Devis des constructeurs
• Si on achète un terrain, compromis de vente du terrain
• Pour des travaux, titre de propriété du bien
• Coordonnées du notaire

Documents relatifs à l’emprunteur

• Pièce justificative d’identité,
• Justificatif de domicile actuel : facture EdF, facture d’eau de moins de trois mois…
• Si on habite chez ses parents, attestation des parents et une facture EdF, (ou de gaz, d’eau…) à leur nom.

Documents relatifs aux revenus

• Deux derniers avis d’imposition,
• Trois derniers bulletins de salaire,
• Pour les entrepreneurs, un KBIS et un bilan

Documents relatifs au patrimoine

• Titre de propriété des biens, contrat des crédits en cours…
• Déclaration ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) si on y est assujetti.
• Trois derniers relevés de tous nos comptes en banque. En plus du compte courant, on peut y mettre les relevés des comptes d’épargne, l’assurance-vie…

Ces éléments permettent de valider l’apport personnel de l’emprunteur. Il est essentiel de pouvoir prouver que l’on possède bien l’argent que l’on dit avoir.

👉 Avec tous les éléments en main, qui correspondent aux critères exigés par l’organisme de crédit, l’obtention du prêt immobilier est pratiquement assurée.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Si la demande de prêt immobilier a été refusée, il ne faut pas baisser les bras. Un dossier trop difficile pour la banque peut se simplifier.

• On peut acheter un autre bien immobilier, moins cher et adapté à nos moyens.
• Attendre quelques mois, afin d’améliorer son épargne et son profil.
• Tenter d’autres banques, plus à l’écoute de notre cas particulier. Chaque conseiller bancaire possède sa spécialité, son domaine d’expertise.
• Passer par un courtier, qui saura porter le dossier de crédit auprès des banques plus à même d’y être réceptives.

Sur eKonomia, nous partons du principe que le remboursement d’un crédit immobilier est toujours préférable à la location. Ce principe n’est plus valable si le demandeur bénéficie des APLs ou de loyers (très) modérés. En ce cas, il est préférable, si possible, de se constituer une épargne.